半岛城邦项目定价报告半岛城项目定价报告半岛城邦项目定价报告半岛城邦项目定价报告.doc

半岛城邦价格专题研究报告 第一部分、房地产市场价格概况分析 一、南山房地产市场价格特征分析 1、南山房地产市场概况简述 》供求状况：商品房新增供给明显上升，产品逐渐走向高端化，住宅市场供求整体保持均衡。 》户型特征：三房为主力户型，户均面积有逐渐增加的趋势。 》销售特征：近年项目逐步向高端延展，以红树西岸、红树湾等为首的豪宅集中放量，对楼价整体水平的拉升非常显著；整体而言南山目前房价基本合理，市场接受状况良好，其住宅销售面积仍居全市首位。 》06年预测：供应量依然庞大、主导格局不变，租赁活跃，豪宅市场将趋于理性，小户型市场仍然备受关注。 2、南山房地产总体价格水平分析 》近年来区域内楼价上涨明显。由于高端住宅大量入市，中低档住宅放量减少，推动南山整体楼价上涨，上涨弧度明显。 》区域产品类型逐渐向中高档集中。从04年到05年上半年不同价位销售对比图中，明显可见南山住宅物业品质逐渐走高；均价在4000元以下的产品由2004年22％到2005年上半年骤减到1％左右，而6000元以上和10000元以上的成交量分别提升了15％和2％。 》南山豪宅价格区间跨度较大。区域内高端住宅价格区间在8200—3.5万元/m2之间，跨度较大，其价格高端主要是由于华侨城的纯水岸别墅产品。 均价 高层 小高层 多层 洋房 TH 独栋 楼盘价格区间 临湖 联排 叠层 华侨城 9500 10000 17000 14500 3.5万 9500—3.5万 熙园 9000 12000 17500 9000—17500 中旅国际 8200 8400 18000 11000 9800 8200—18000 水榭花都 11000 10,000 18000 14,000 10000—18000 城市山谷 12500 15000 12500-15000 红树西案 25000 分析 25000 8200—10000 8400—10000 12000 17000—18000 11000—17500 9800 15000-3.5万 8200-3.5万 》景观环境日见深化，居住体验更接近人文气质。南山项目楼价对环境影响因素非常敏感，环境较好的项目或单位价格明显高出一般项目或单位；大多数项目力求通过人文气质提升项目价值，尤其是中高档物业。 3、南山三级市场分析 2005年上半年南山的三级市场情况可以分为两个阶段：1-3月以及4-6月。其中的分水岭分别是2月的农历新年与地产新政策的出台。农历新年属于季节性因素，成交下跌。但3月创造成交高峰。其后随着国家接二连三的调控政策，加上深圳四大政策，引起的消费者心理震荡，由此带来的消费行为延迟。外在表现就是成交数量与金额的减少，使得房地产市场出现短暂低靡。三级市场成交一度下挫2-3成。临近6月由于要交营业税，地铺挂牌量显著增加30%左右，但由于买家观望气氛甚浓，并不能刺激成交的增加。6月关口一过，市场受政策面影响的边际效应递减，成交量开始回调。 1）南山三级市场成交量分析； 整体成交量呈现震荡上升趋势，上升幅度平均每月高达13.8％。具体拐点分析，在05年1－2月由于季节性因素影响，下降幅度将大。3月释放市场存量，成交量迅速上升。 2）南山三级市场成交均价分析； 南山三级市场均价主要收到二级市场均价影响，04年5月份南山二级市场价格达到全年最低的6129元/㎡，04年6月份成交量随即成为拐点，达到历史最低的5321元/㎡。 3）南山三级市场租金分析； 租金价格的走势没有太大的规律可循，不过我们可以看出其区间范围在30.9～41.9元/㎡，平均租金水平为36.8元/㎡。 二、蛇口房地产市场价格特征简述 1、蛇口房地产市场概况简述 》典型的居住型区域：片区内自然的山海景资源充足，生活配套丰富，交通配套更是成熟；是深圳较早的一个具有高档居住气质的区域。 》产品形态多样化：蛇口一直以高端项目闻名，在各种利好因素的刺激下，近年来产品形态逐渐丰富，中小户型开发力度日渐加强。 》户型面积两级分化明显：投资性小户型和高端物业大户型的面积区间明显，片区物业档次逐年攀高。 03、04年蛇口住宅主导户型与主导面积对照： 主导户型 03年度 (㎡) 04年度 (㎡) 二房 70—90 65-80 三房 100—130 100-130 四房 140—170 140-220 》成交客户以蛇口本地和南山区域客户为主，年龄主要集中在26-35岁之间； 》片区销售速度有明显提升，月销售套数集中在100套左右；由于近年来中小户型的推出，加速了