3.2本项目开发定位-产业园区.ppt

* 三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.3本体开发效益分析 3.3.1开发指标和建筑风格 3.3.2开发效益初步估算 * 3.3本体开发效益分析 按照400亩的占地面积、1.6的容积率来开发： 地块基本经济指标 占地面积 400 亩 容积率 1.6 建筑面积 42万㎡ 开发经济指标 销售均价 2500 元/㎡ 总销售额 10 亿元 开发销售周期 3 年 3.3.1开发指标和建筑风格 * 建筑风格和布局 * 建筑风格和布局 * 建筑风格和布局 * 建筑风格和布局 * 创业中心 建筑面积 容纳企业 提供就业 完成GDP 缴纳利税 2007年 19万 650家 13000 22.87亿 1.83亿 2007年高新区创业中心每平方米的GDP为12000元，利税为960元。 郑州高新技术开发区创业中心的物业类型与本项目类似，其经济数据对本项目有很强的参考性。 3.3.2开发效益初步估算 创业中心的主要经济指标： * 考虑本项目和创业中心各因素的差异性，本项目的每平米GDP和利税暂设定为9600元、760元。 面积：万平方米；金额：万元 3.3.2开发效益初步估算 本项目开发效益初步估算 第一年 第二年 第三年 发展成熟 建筑面积 14 建筑面积 28 建筑面积 42 建筑面积 42 使用率 40% 使用率 60% 使用率 80% 使用率 95% 使用面积 6.4 使用面积 14.8 使用面积 33.6 使用面积 40 容纳企业 200 容纳企业 500 容纳企业 800 容纳企业 1000 提供就业 3000 提供就业 7000 提供就业 10000 提供就业 15000 完成GDP 61440 完成GDP 142080 完成GDP 322560 完成GDP 384000 缴纳利税 4915.2 缴纳利税 11366.4 缴纳利税 25804.8 缴纳利税 30720 * 郑州市工业用地产现状 郑州市工业用地供应充足：自2006年公示的111条成交信息中，工业用地占88条， 　供应块数占比79％；工业用地总供应量4797.64亩，占总供应量81.9％。 工业用地多为自用：根据工业用地的拿地单位来看，拿地企业开发目的多为自用。 郑州标准厂房的市场现状 工业厂房供应量充足：到2007年底，河南省已建成1400万平方米标准厂房，郑州 　市占有50%左右，达到700万平米。 厂房租金收益不高：根据对高新区和高新经济技术开发区的调研，工业厂房的租金 　较低，只有0.2—0.5元/平米*天。 标准厂房空置率高：目前郑州市厂房的使用率普遍较低，高新区二层及以上的标准 厂房基本空置。 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 * 经过对工业地产市场的整体分析， 　　本司认为标准厂房的开发具有一定风险，开发前景不明朗。 为规避风险，需要寻找顺应目前市场需求、适合本地块的创新开发模式。 从区域市场现状来看，高新区标准厂房的高空置率与创业中心的高租 售率形成了巨大的反差，这种反差能让我们看到什么？ 从社会发展来看，科学技术的发展促进了产业的调整升级，高、精、尖产业的崛起是时代发展的必然，传统的工厂生产难以适应这样的潮流。 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 * 三、项目发展定位及效益初步估算 3.1本项目建标准厂房的可行性论证 3.2本项目开发定位 3.2.1项目开发思路研究 3.2.2项目开发定位 3.2.3创新工业园区的市场需求分析 3.3本体开发效益分析 * 在以上分析的基础上，我们整理思路，深刻认识面临的问题： 问题一：从市场的需求出发,怎样实现创新定位？针对哪些目标客群进行定位？ 问题二：从政府的社会责任出发，怎样创新定位既能符合政府部门的开发导向要求，又能最大限度提升区域经济发展和工业园区的形象，同时增加就业岗位和税收？ 问题三：从发展商的目标出发，定位产品是否能在创造市场效益的同时，提升项目价值？ 三、项目发展定位及效益初步估算 3.2.1项目开发思路研究 3.2本项目开发定位 * 分析了问题，我们也清醒地知道要实现的目标: 本司提出少应该从以下三个非常重要且彼此关联的方面把握开发目标 3.2.1项目开发思路研究 目标一 目标二 目标三 顺应社会产业发展趋势，并努力实现开发模式创新 挖掘地块的区域价值，创造最的社会效益； 实现开发利润最大化的同时控制项目风险； * 回顾我们所处的宏观环境，发现我们也面临着机遇： 3.2.1项目开发思路研究 * 把握