709世锦开元东商业项目思709世锦开元东商业项目思路709世锦开元东商业项目思路709世锦开元东商业项目思路.ppt

一、星沙整体商业概况 星沙现有商业分布及其特征 星沙现有商业分布及其特征 星沙商业及发展总结 世界最早的综合体 纽约洛克菲勒中心 以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合体 以商业为核心功能的发展模式案例： 功能配比：商业39%，公寓23%，住宅23%，写字楼9%，酒店6% 长沙商圈主力商业体 侯家塘商圈 东塘商圈 东塘商圈 东塘商圈 东塘商圈 东塘商圈 侯家塘商圈 侯家塘商圈 侯家塘商圈 侯家塘商圈 侯家塘商圈 侯家塘商圈 所属商圈 平和堂整体招租 平和堂 1500 ㎡ 8 12000㎡ 东一国际 金色家族整体招租 金色家族 2000 ㎡ 5 10000 ㎡ 通程金色家族 以中国移动为主、全部租出 百汇地下商城、国美电器、中国移动通讯 2000 3 6000 兴威名座 二层商业全部租出 金牛角王、迪信通 2500 2 5000 金世纪商城 四层裙商以全部租出 协亨通讯、上岛咖啡、万婴幼儿早教城、美约会、 2000 4 6000 三重大厦 全部租出 湘悦餐饮、怡清源茶吧 1000 ㎡ 4 4000㎡ 江山资源大厦 部分店铺招租 秦皇食府、极地雪龙休闲 2000 3 6000 ㎡ 奥美城 整体招租新一佳超市 新一佳超市、KFC 2500 ㎡ 3 7500 ㎡ 税务大厦 商业裙楼部分整体招租给新世界百货 你好漂亮、悦妍堂 800 ㎡ 4 3200 ㎡ 佳逸豪园 一楼以散铺为主，基本租出 妙趣、尊品牛排 2500 ㎡ 4 10000㎡ 佳天国际 全部租出 君康保健、新潇湘足浴、1度水元素SPA 2000 3 6000 ㎡ 兴威新嘉园 啡客咖啡；索菲亚、精彩地带网络、台球城；南国丽人、新时代休闲保健 主力商家 四层裙楼已全部租出，五层以上为写字楼 4000 ㎡ 4 16000㎡ 都市阳光 租售情况 单层面积 层数 商业裙楼面积 商业楼 我们依然建议： 含商业裙楼街铺，商业总体量为5万㎡！！ 结合之前的区域市场现状与项目实际情况，也考虑项目开发周期与资金周转要求，但更考虑：商业一、二楼以上的高层部分，有时一个健身中心、一个培训中心、一个冰场及影院都可以占据大量的面积如华润万象城 结合项目实际情况 启示：长沙各个商圈的主力商业体，体量通常控制在2-5万㎡区间（不包括街铺） 二、商业等产品规划布局建议 整体布局原则： 实现之前所建议的商业体量。 布局上既要注意商业与公寓、酒店、写字楼的相互支持作用，也要规避商业对公寓、酒店、写字楼等的影响. 布局上充分注意局部商业价值与产品的搭配 产品结构建议原则 狭长型地块商业布局示例1： 深圳益田广场 建筑天际线丰富；高层多分布靠里或边角，视野宽阔 商场中间多设置内街、采光天幕 重庆华润万象城 狭长地块商业布局示例2： 深圳华润万象城 商场中间未设置内街、但设计有采光天幕作为主动线 1，项目整体布局 昭示性好、进入性一般好 昭示性最好，进入性最好 昭示性一般，社区购物进入性好 建议在项目西北角强化昭示性与进入性，作为项目的整体昭示性地块 由于开元路上均存在绿化带，对商业气氛营造影响很大，建议在项目北面做15米退让空间，西面东三线稍作退让，作为人流通道或商业广场，强化通达性，昭示性，便于商业氛围营造 建议在项目地块西北角昭示性、进入性最好地段作为项目主力商业体的位置； 建议在地块东部分设置两排商业裙楼，形成商业内街，一方面最大限度做大商业面积，另方面，最大限度地设置长沙人最喜欢购置的街铺，未来增加项目的流动性； 在西北角主力店入口处设计下沉式广场、室外滚梯天幕走廊，将负一、一、二层变为“三首层”，尽最大可能将商业空间的价值提到极致； 地块中间设置中心休闲花园广场，作为顾客休息的所在，也可部分设置露天商业。 整体布局——主体商业+特色商业街（内外街） 4-5层集中式商业楼 内街，及中心休闲广场 3-4层商业裙楼 3-4层商业裙楼 主入口 入口 入口 入口 下沉式广场 入口 特色商业街（内街）示意图： 商业内街二、三楼设空中走廊，将街的两厢充分利用起来 万象城深南路入口（B1,下沉广场） 下沉式广场示意图： 整体布局——酒店、写字楼、公寓 由项目南北间距短（70余米），建议在地块的南部设一排高层建筑，增强视野及采光； 在最靠里的东南部设置小户型公寓；在昭示性好的西面设置1栋作为标志性建筑的酒店及写字楼，令写字楼也能同步享受到酒店星级配套的服务与便利； 出入口建议采用人车分流、人货分流方式，建议把人行及车行出入口分别设于项目北面与西面，既是对项目公寓与商业的生活区隔，也不使商业氛围与商务、居住氛围冲突！ 1酒店/写字楼 车行 主出入口 人行 主出入口 入户大堂/休闲场所