第三章 房地产价格与价值.ppt

第三章 房地产价格与价值 学习目标： 1．房地产价格的含义、形成条件、特征； 2．熟悉房地产供求与价格； 3．掌握房地产价格与价值种类。 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的定义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。 货币或实物、无形资产和其他经济利益 二、房地产价格的形成条件（三条件） 有用性 稀缺性 有效需求 第二节 房地产价格的特征 一、房地产价格与区位关系密切； 二、实质上是房地产权益的价格； 三、形成的时间较长； 四、房地产价格容易受交易者个别情况影响； 五、房地产价格既有交换代价的价格，又有使用 代价的租金。 第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求的含义 是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 （1）需求的条件：购买愿意＋购买支付能力； （2）房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。 二、决定房地产需求量的因素 （1）该种房地产的价格； （2）消费者的收入水平； （3）消费者的偏好； （4）相关物品的价格水平； （保障房与商品房） （商品住宅与装修） （5）消费者对未来的预期。 三、房地产需求曲线 表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。 需求量的变动（点在需求曲线上移动） 需求的变动（整条需求曲线的位移） 四、房地产供给 是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。 （1）两个条件 ：供给愿意＋供给能力； （2）房地产市场供给：是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发企业和拥有者供给的总和。 潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量。 五、决定房地产供给量的因素 （1）该种房地产的价格； （2）该房地产的成本水平； （3）该房地产的开发技术水平； （4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。 六、房地产供给曲线 表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。 供给量的变动（点在供给曲线上移动） 供给的变动（整条供给曲线的位移） 七、房地产均衡价格 是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。 八、房地产供求状况 （1）全国房地产总的供求状况 　　（2）本地区房地产总的供求状况 　　（3）全国同类房地产的供求状况 　　（4）本地区同类房地产的供求状况 　 房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。 所以说，房地产市场是区域性市场。 第四节 房地产价格与价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用； 　　交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值； 　　关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值 房地产既有使用价值也有交换价值 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。 最低卖价、最高买价、成交价之间的关系： 1. 当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能； 2. 三者关系：最高买价≥成交价≥最低卖价； 3. 最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间； 4. 实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力。 卖方市场与卖方市场 1.买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。 2.卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。 【判断题】在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。 正常成交价格指交易双方在公开市场