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第五章 房地产投资分析基础 【教学目的】 通过本章教学，使学生明确现金流量的构成，掌握资金的时间价值，了解房地产投资经济评价指标。 【重点难点】 资金时间价值的概念、资金等效值、经济评价指标体系。 投资、收益不仅有大小的问题，也有时间问题，需要比较、分析。 第一节 现金流量的构成 一、现金流量 1、房地产开发活动 ⑴实物形态材料、工具→劳动→房屋⑵货币形态资金→成本→收入 2、现金流量 ⑴现金流量把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。⑵现金流入⑶现金流出⑷净现金流量=现金流入－现金流出 3、房地产投资分析目的 根据特定房地产开发投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查在不同运行模式或开发方案下的现金流出与流入，选择合适的运行模式或开发方案，以获取最好的经济效果。　　对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 二、投资与成本㈠广义投资与成本的概念 1、投资投资可以分为广义投资与狭义投资。广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 2、成本⑴成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。⑵投资分析的成本概念和会计成本不完全一样①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录；而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 ㈡房地产投资分析中的投资与成本 1、开发项目总投资 开发项目总投资=工程建设投资+经营资金工程建设投资包括固定资产投资和开发产品成本两部分。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 2、开发产品成本 3、经营成本 当企业对外转让、销售和出租所开发的产品时，应将上述产品的开发成本结转为相应的经营成本经营成本=土地转让成本+商品房销售成本+配套设施销售成本+房地产出租经营成本 4、期间费用 是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。期间费用=经营费用+管理费用+财务费用 三、经营收入、利润、税金㈠经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。　　销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报　　经营收入比企业完成的开发工作量（产值）更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 ㈡利润 企业利润可分为经营利润、利润总额（又称实现利润）、税后利润和可分配利润等四个层次。　　 经营利润＝销售（含出租、自营）收入－经营成本－期间费用－销售税金　　 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额　　 税后利润＝利润总额－所得税 可分配（应付）利润＝税后利润－（盈余公积＋未分配利润） ㈢税金 第二节 资金的时间价值 一、资金时间价值的概念 1、定义 等额资金在不同时间上的价值差别称为资金的时间价值。 2、原因增殖放弃消费的补偿 3、资金时间价值的决定因素 投资利润率 通货膨胀率 风险 4、通用形式银行利息率 二、利息与利率 ㈠利息： ㈡利率：1、公式2、利率分类基础利率同业拆放利率存款利率贷款利率 ㈢利率的影响因素 三、单利计息与复利计息㈠单利计息 为仅按本金计算利息，对前期所获得的利息不再计息。 ㈡复利计息 指在计算下一期利息时，要将上一期的利息加入本金中去重复计息，这就是通常所说的“利生利”或“利滚利”。间断复利、连续复利 四、名义利率与实际利率㈠名义利率与实际利率 1、名义利率r2、实际利率i3、周期利率4、名义利率=周期利率×每年计息周期 ㈡实际利率i与名义利率r关系 五、资金等效值与现金流量图㈠资金等值的概念 1、资金等值定义：是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。2、现值P终值F时值A ㈡现金流量图 1、定义现金流量图是反映资金运动状态的图示。在现金流量图中，要反映资金的性质（是收入或是支出），资金发生的时间和数额大小。 期末惯例法 六、复利计算 ㈠常用符号 ㈡公式与系数 1、一