某长沙市某地块房地产开发项目可行性研究报告.doc

第一部分 项目概况 一、宗地位置 该宗地，与隔路相望，经历了房地产市场调控后，长沙市场步入调整阶段土地配置市场化提高，。 长沙城区存量土地主要两方面一是原有工业企业用地，是旧城改造用地。二环线以内的工业企业改制已完成 90％以上，处置用地已存量土地主要于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，建设成本增加劳动东路439号第二部分 政策性风险分析 近两年时值国内地产界的多事之秋，随着“国八条”等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都、浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。 众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市一度呈现出“持币徘徊”和“持房待涨”的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量一度也出现小幅下挫。 然而，进入2005年10月以来，各地楼市纷纷重现勃勃生机，房价依然居高不下，引起了建设部等相关部门的再度重视，“国八条”的后续政策不断推出，旨在对楼市重新诊断，促使其健康发展。 综合各阶段政策，不难看出国家对房地产调控，已逐渐演变为对房地产开发全过程的干预。 一、土地供应环节 新政强调，各地要制定土地年度供应计划，加大土地供应调控力度，严格土地管理着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应进一步完善土地储备制度，依法制止“炒买炒卖”土地行为加强房地产开发用地供后监管财政部、国土资源部和中国人民银行联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，对新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。《通知》规定，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，并按照实际新增建设用地面积征收房地产项目中只有30％的自有资金，贷款强化规划调控，改善住房供应结构住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主严格控制低密度、高档住房的建设规划。另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产行业诚信档案和诚信公示制度，诚信档案应当公示；对于失信情节严重的企业和个人，主管部门应当在组织地块出让、资质或资格年检、备案、年度评价时，加大审查力度，直至取消其土地受让资格、限制商品房开发项目预售或禁止从事有关业务。北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属情况税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第一步。 物业税是指国家对于房屋所有者和承典人(在一定时期内拥有)所征收的财产类税收物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地产开发商。不过，物业税也并非一朝一夕就能迅速开征的除了明确房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案、政策制定等环节，最终才能出台。摸清房屋所有者“家底”的工作难度很大一些房屋被开发商转了好几道手，找到真正的“主人”需要时间。第三部分 市场分析 一、长沙市概况 1、城市概况 长沙市地处中南，系湖南省省会长沙下辖市区人口万。随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。近年长沙国民经济持续、稳定、快速发展，产业结构进一步优化。200年全市第一、二、三产业比重为43.3：49.8，第二产业增速明显。200年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长14.%，增幅比全国快个百分点，人均生产总值元，同比增长13.%，城居民人均可支配收入1元，同比增长12.%，居民生活水平显著提高这一切数据显示长沙巨大的商机。实现地区生产总值亿元2005年在全国26个省会城市中，市排位第12位，增长速度提升第8位全国最具影响力的25个大城市14位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关的城市二、长沙房地产市场状况分析 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛近年长沙国民经济持续、稳定、快速发展，产业结构进一步优化。长沙房地产市场保持持续、健康、稳定、快速发展态势。市场运行情况如下：2006年全完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分别增长%、29%、24%。施、竣工面积的持续高速增长，是上年度审批项目的集中井喷，同时，竣工面积较施工面积的增长速度和绝对量都有很大差距，表明在建项目多为大盘，开发周期长，07年的商品房供应量将大幅增加。 3、批准预售面积 　2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。 全年累计实现商品房销