某房地产开发项目可行性研究报告 521.doc

XX市XX房产·XX园项目 可行性研究报告 XXXX设计院有限公司 第一章 总 论 项目由来： XX市概况 （二）XX市经济情况 （三）项目由来： 为了适应城市发展的需要, 现在XX市政府以构建现代化大XX为目标，按照“东提南进，西拓北聚，长望融城，浏宁扩容”的构想。城北是XX市各区发展较慢的区域，但在随后2008年从市委、市政府“拓南兴北”的战略规划中可以看出，将会有多个省、市重点工程放在XX区。如：火车货运北站的搬迁、新河三角洲棚户区的拆迁和滨江文化园两馆一厅的修建，必将引发大量的高端物业上市，城北滨江板块将在2008年创造楼市新的价格的标杆，是XX市又一个极具有潜力的区域，众多知名房地产开发商都对其表示了浓厚的兴趣，纷纷在此大规模圈地，北京城建、北辰集团、世纪金源、中铁集团、万科集团、创远集团、顺天集团、杭州三江集团、珠江地产等地产大鳄相继落户北城，即将掀起城北板块房地产的新高潮，本项目的开发借势而发、运用而生。 项目概况： 项目名称：XX园 建设单位：XX市XX房地产开发有限公司 项目建设地点：XX区经济开发区XX组团 项目规划： 1、区位与环境 项目位于XX北路与二环线交汇处的东南角，西临XX北路，南靠XX市海事局，与XX市鹅阳山公园、捞刀河、湘江三角洲相望，周围有金源世纪城、新河三角洲、珠江花城、山汝城、湘江北尚、顺天黄金海岸、湘江1号等大型楼盘。 项目所处地段交通十分方便，XX路上来往公交车比较多。通往火车站、飞机场、汽车北站、京珠高速、环线等交通路线极为便利和顺畅。 目前项目周围有成熟开发的楼盘，有功能齐全的社区、银行、学校、公司、XX市海事局机关。随着XX市北城板块扩边和周围大楼盘的开发，各种各样城市配套设施将日益完善。 项目毗邻鹅、秀两大公园和捞刀河、湘江西大水域，近看山、远看水，风景十分优美。滨江文化园两馆一厅，百年名校周南中学，浓厚的文化氛围将随着整体环境的成熟而成熟。 XX园住宅小区总用地面积14555㎡,净用地面积为10726.22㎡,总建筑面积38268.65㎡(其中: 住宅面积:32354.37㎡,商业面积:758.75㎡,物业用房176.61㎡,架空层194.17㎡,地下车库面积: 4784.75㎡),建筑占地面积: 2554.6㎡,容积率: 3.10,建筑密度：23.8%,绿化率：40.0%,停车位：198个,由一栋17层和一栋18层建筑组成，地下为人防车库和设备用房。 目标客户群：通过调查，其目标客户名以居家为主，兼顾临XX路120米长的商业门面，看中项目所在区域未来发展潜力，看中项目升值空间的客户群，主要为城市创业阶层白领阶层，自由职业阶层、公务员、区域周边居民。 ※、从年龄上划分： ※、从客户收入： ※、从职业性质划分：目标客户以白领阶层和自由职业阶层为主，主要为： 1、个体工商户小业主、小型公司创业者、企业从业人员，其主要消费特征是：参加工作时间短或创业初级阶段，现金积蓄不多，但月收入中等偏高。 2、外来打工族，其主要消费特征是：来XX打工多年，有一定的积蓄，渴望在城市拥有一席之地，成为城市居民。 3、从事设计、证券、金融、保险、公务员等职员，其主要消费特征是：收入稳定、偏高，有积蓄，看中项目升值潜力，作为投资购买物业。 ※、从区域上划分：目标客户以项目周边区域为主，主要伍家岭商务圈，沿XX北路、部分其它区域和外地户。 ※、从置业目的上划分：本项目的目标客户购买本项目当前用于居家，待自己经济实力涨大到一定程度，项目区域商务氛围成熟后转为投资。 ※、从用途上划分：当前以居家为主，未来用于商住两用，出租投资。 市场定位：本项目处于日益成熟的城北板块中的鹅秀组团，地块具有巨大的升值潜力，区域可吸引诸多城市精英一族，本项目的首要策略是锁定中低端、高增长的消费市场，创造独特销售主张，在形象与项目定位上做到差异化、独特性，与国标消费者产生共鸣，促进项目整体营销推广进度和效果，挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化。 项目形象定位 1、从市场来看： 项目处于一个尚未成熟的新城区、商业氛味不够浓，商务价值还需3年左右的时间才能体现，决定本项目必须以住宅为主，商业为辅，建两栋住宅楼，临街考虑一些商业铺面。 2、从产品特点来看： 本项目户型面积以80~90㎡为主的二房一厅，和120~130㎡的三房二厅为辅，紧凑地结合起来，临街铺面，采用独立单个的小铺面，每个铺面的面积控制在40~50㎡。 3、从项目形象来看： 本项目体量不大，两栋楼应高低错落，做到“小而精”、“小而全”、“短小精悍”。 4、从项目环境来看： 本项目在XX北路边，要尽可能减少马路上的噪声，将两栋楼之间的中心花园提高4m左右，有机地与临