房地产投资环境分析报告.pptVIP

（四）资金筹措与投入计划及贷款利息 项目总投资41565万元，其中项目资本金26000万元，第一年（2011年）全部投入；商业性银行贷款10000万元，第一年（2011年）贷款8000万元，第二年（2012年）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表9。 附表9 投资使用计划与资金筹措表 单位：万元 贷款条件:年利率6.10%，按单利计息每年支付，宽限期1年，第三年（2013年）等额还本，分3年还清。计算详见附表10。 附表10 长期借款偿还表 单位：万元 附表10 长期借款偿还表 单位：万元 序号 项目 合计 2011 2012 2013 1 长期借款偿还 　 　 　 　 1.1 年初借款本息累计 　 　 　 　 　 　 本金 　 　8000 　2000 　 利息 　 　 　 　 1.2 本年借款 10000　 　8000 　2000 　 1.3 本年应付利息 1860　 　650 　760 　 1.4 本年还本付息 11860　 　8650 2760　 　 　 　 还本 10000 　8000 2000　 　 付息 　1860 　650 　760 　 1.5 年末借款本息累计 　 　8000 　2000 　 五、项目销售收入及税金的估算 （一） 住宅销售单价的估算 根据项目所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等因素，多层住宅每平方米6300元，高层住宅每平方米8200元;商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元。 （一） 销售总收入及税金的估算 1. 销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半（30个月）时间内完成销售，各年销售计划见附表11。 由于银行按揭的时限，所以2011年和2012年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2013年销售收入的房款收入，当年全部回收。 车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余的50%。 回款进度详见附表12。 5. 销售收入与经营税金（见附表16） 附表16 销售收入与经营税金估算表 单位：万元 六、基本财务报表及指标分析 （一）现金流量表及分析（见附表17、附表18） 附表17 现金流量表（全部投资） 单位：万元 （二）损益表及分析（见附表19） 附表19 损益表 单位：万元 附表20 资产负债表 单位：万元 900 2142 4762 2663 3991 10345 1730 13319 3701 流动资产 应收账款 存货（含在建工程） 货币资金 累计盈余资金 固定资产 其它非流动资产 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.2 1.3 7804 16999 18750 资产 1 2013 2012 2011 项目 序号 5144 2142 253 未分配利润 2.6 盈余公积 资本公积 2000 660 2000 8442 415 2000 8442 55 实收资本（资本金） 2.3 2.4 2.5 7804 12999 10750 所有者权益 开发产品投资借款 经营资金借款 非流动负值 应交税费 短期借款 应付账款 4000 4000 8000 流动负值 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 5000 5000 负债 7804 16999 18750 负债和所有者权益 2 71 146 29 总资产（%） 18 12 3 销售利润率（%） 115 221 182 权益乘数（%） 13 18 3 总资产报酬率（%） 15 40 5 权益报酬率（%） ≤65 速动比率（%） ≥120 流动比率（%） 24 43 36 ≤70 资产负债率（%） 参考指标 比率指标 * * 房地产投资环境分析报告 第一部分 提纲 一、总论 （一） 项目的基本情况 （二） 项目背景 （三） 万科房地产开发公司概况 （四）投资分析报告编制依据及研究范围 二、投资环境分析 三、市场分析 四、项目投资估算与资金筹措计划 （一）开发成本 （二）开