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房地产投资与国民经济 李灏* 摘 要：从发达国家的发展历程看，房地产开发投资都经历了一个快速发展的阶段，为房地产业成为国民经济的支柱产业奠定了基础。改革开放以来，我国房地产业发展发展势头迅猛，突出表现为房地产开发投资的快速增长。目前，房地产开发投资已在国民经济中占有重要地位。本文的主要目的就在于研究房地产开发投资与国民经济之间的关系。 房地产开发投资对国民经济的影响表现为正反两个方面。房地产开发投资既有作为总需求的一部分拉动国民经济增长的直接贡献，又凭借房地产业的高度关联性带动国民经济其他部门发展，房地产资本形成则为国民经济的长期发展提供了生产要素储备，表现为对国民经济的间接贡献。本文在理论定性分析的基础上，结合定量测算直接和间接贡献。同时，本文从通货膨胀、金融风险、空置率、房价收入比等几个方面，按房地产开发投资发展的不同阶段阐述房地产开发投资对国民经济的负面影响。 关于国民经济对房地产开发投资的影响，本文首先从经济周期的角度说明不同时期国民经济对房地产开发投资既有促进又有制约，并选取国民经济运行中对房地产开发投资影响最大的几个要素，同时也是近年来房地产调控的重点——土地、金融、税收、房价，由理论结合相关宏观政策来具体阐述。分析结果表明，近年来房地产开发投资已经走出了20世纪90年代中期以前大起大落的发展阶段，进入了快速平稳的发展轨道，对国民经济和相关产业的带动效应明显。投资规模不但没有超出国民经济的承受能力，反而随着城市化进程的加快，还有进一步加快发展的空间。但投资规模的扩张过程中要特别注意土地资源的合理利用和房地产金融风险的防范。投资结构不合理的问题非常突出，表现在空置率、房价收入比等指标上，对房地产开发投资结构的调控仍然应该成为未来房地产业调控的重点。 关键词：国民经济；房地产业；房地产开发投资 引言 纵观发达国家的经济发展历程，房地产业都扮演了重要的角色。在发达国家经济起飞阶段，房地产业出现了快速发展时期。英国在19世纪初，全国投资约有55%投入土地，房地产及其相关投资占总投资的42%；德国在1851－1855年，按1913年不变价格计算，总投资中于房地产有关的投资占42.6%。二战以后，欧美日等发达国家进入战后黄金增长期，由于战争的破坏，房屋需求十分旺盛，带动了房地产业的大发展。美国在20世纪40年代后期到60年代中期出现房地产市场持续繁荣发展期。到了当代，经过多年发展起来的房地产业在各发达国家已经有了巨大规模，如英国和美国房地产业增加值在GDP的比重基本维持在10％左右，已成为国民经济中的支柱产业。 中国的经济“起飞”阶段大致可以从改革开放开始算起，按照发达国家的经验，中国的房地产业也应该进入一个快速发展阶段。事实上，自1985年开始，中国房地产业增加值的增长速度开始快于GDP增长速度，2004年国务院18号文件肯定了房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业已深入经济生活的多个方面，研究房地产业与国民经济的相互关系，促进其健康发展十分有必要。 改革开放以来中国经济发展的一个重要特征就是高投资，高增长，经济增长与投资关系密切，固定资产投资增长率与GDP增长率波动情况高度一致，如图1所示。据社会科学院经济研究所宏观课题组1999年的一份研究报告，1979—1997 年实际投资增长率与 GNP 实际增长率的相关系数高达0.795，名义投资与名义GNP相关系数更是达到0.99。 图1历年GDP名义增长率和固定资产投资名义增长率 数据来源：根据历年《中国统计年鉴》整理绘制 表1全社会固定资产投资增长率和固定资产投资对GDP增长的贡献率（％） 年份 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 固定资产投资增长率 28.0 16.2 28.2 38.8 22.7 21.5 25.4 -7.2 2.4 投资对GDP增长的贡献率 23.8 40.4 40.5 80.9 23.2 23.5 39.4 16.4 1.8 年份 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 固定资产投资增长率 23.9 23.9 61.8 30.4 17.5 14.8 8.56 13.9 5.10 投资对GDP增长的贡献率 24.3 34.2 78.6 43.8 55.0 34.3 -7.4 29.3 52.8 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 固定资产投资增长率 10.3 13.0 16.9 27.7 26.6 25.7 24.0 投资对GDP增长的贡献率 21.7 50.1 48.8 63.7 55.3 38.1 － 数据来源：根据历年《中国统计年鉴》整理绘制 87－981、直接贡献 ，资本产出比