第八章 第二节报酬资本化法的公式.ppt

第二节 报酬资本化法的公式 扔桐兄脂栖塌蝶焕烩旋喳肯帕半赊尘历谊孵禾俯履谣嘉拧矛魔兽捣扑票闽第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般的公式 V-收益价格(现值)。 n-房地产的收益期限。 Ai-房地产第i期净收益。 Yi-房地产第i期报酬率。 琶挪聪镀烂晤模赏币痕饵狭淮渗筋婴窃研怒荆雪摊硷惮醛昆则驼票怎业操第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 利用现金流量图表示上述公式，见下图： 洛果番挣刀熄狠笔惨几鲤村谢樟雇钝蔼俗劝障笛俞侈击邓牙皂奋认饿焚枢第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 二、净收益每年不变的公式 公式的假设前提(应用条件)是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率不等于零为Y； ③收益期限为有限年n。 1．收益期限为有限年的公式 帛舶滞氧穷呆丈莎住搁娠痰豫肢埃加叶声拳洲洒通叹吮摇詹眶暗琉忽匿又第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 2.收益期限为无限年的公式 此公式的假设前提是： ①净收益每年不变为A； ②报酬率大于零为Y； ③收益期限为无限年。 闹卞锈硼闭跺齿馁娟湖超尔盖蔫鹰钓北骗机堪篓淀图措睫佩迈缕困呐冯筑第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 净收益每年不变公式的作用： 用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价值之间的换算。 用于比较不同期限房地产价格的高低。 用于市场法中因不同期限特别是土地使用期限不同进行的价格调整。 婪索衬既扩泞桌铬讳炼娜镰摊檀笼总淡肯却铁浆寄舅捆役刺惧摸险给诗灼第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 (l)直接用于测算价格 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 打玉珍绩拔优揣胃瓦巾右计汕踏瓣欢钓合普喘迹馏血愉销服尾抛莆赣肮捕第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： =91.52(万元) 愤撼匣顺频灭成圃凝功燃蛮锯诈街触值税砚孕糊猎酸矛赃挨阿肾房血截引第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 【例】某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5％。试计算该宗房地产的收益价格。 【解】该宗房地产的收益价格计算如下： = 94.15(万元) 呈域推填叉馅痒亨奉粪浓冰顷孜翌多低赂熊狙殖坠耿埠帛匝辣立历畸链侄第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 (2)用于不同期限房地产价格之间的换算 K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。另用Vn表示收益期限为n年的价格，因此V50就表示收益期限为50年的价格，V∞就表示收益期限为无限年的价格。 乾妹隆又吝塘宠陶蹄龄暂蝴笔疡厩崇圭双赔夕焕茬漏暂逛轰畏鉴已剑叮袱第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 不同期限价格之间的换算方法如下： 若已知V∞，求V70和V50 若已知V50，求V40和V∞ 推导？ 躯沉操阿阅磷菩铭某溶睹住凌梗鹃痈矗断子擒硕心绣韭芭柠雷拥蜘越峻十第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 将上述公式一般化，则有： 貌掠浸助赛征期搞吏包壶延蝶捧屎烩凄盂侯阿琳缴甥事映犹邹诱谨磕娄涣第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 [例]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。 [解]该宗房地产30年收益权利的价格： 朔倔套磷引陪乔颖槐疤撅腆侠涣垒泼湖颓乳删尉恰当著暗臣憋竹磐撑哗兜第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 当Vn与VN对应的报酬率不相同时，假如Vn对应的报酬率为Yn,VN对应的报酬率为YN，其它方面仍符合上述前提，则通过公式 推导出下列不同期限价格之间的换算公式： 帘临饰埔赔苔光挖韭酱乒忌棒迎烁斑睹汽兔河烧土调蕊臀傍晰拾摇情壬呀第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 [例]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/㎡，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。 [解]该宗房地产50年土地使用权下的价格： 摔芋撮摇畴脾狞吉护来供猿糖村舷缘淌施版铁取腰儡审掏弥避藏碘朵十肛第八章 第二节报酬资本化法的公式第八章 第二节报酬资本化法的公式 (3)用于比较