巢湖人民路商业步行街营销策划报告.docVIP

巢湖人民路商业步行街营销策划报告 巢湖印象 巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2008年，全市总人口465万，主城区33万人； 巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出； 巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客； 巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。 巢湖商业地产分析 1、08-09年巢湖商业地产市场概况 2008年巢湖市整体房地产市场销售面积和投资意愿持续低迷，进入2009年，第一季度商铺成交面积为15285.83㎡，成交均价为15307.17元/㎡。第二季度商铺成交面积为11346.97㎡，成交均价为14994元/㎡。虽然比08年成交量略有回升，但总体仍呈现出投资意愿不强的态势。 2、巢湖市四大商业片区及直接竞争对手概况 备注：商业片区分布图 自人民路（即本项目地块）改造建设以来，巢湖的商业分为四大片区：金码头步行街商业片区，东风路片区，团结路片区，健康中路、人民北路片区。本项目的直接竞争对手为东方新世界。 片区名称 主要业态 主力店 租售价格 人流量 结论 金码头步行街商业片区 服饰、鞋类、饰品等商品零售，以及餐饮、娱乐、休闲等 无。都为传统的社区底商，分散经营 售价：1.2万-1.5万/㎡，租金：2-2.5元/㎡·天 5000-8000人次/天 是入市较早的商业步行街项目，但由于产品规划的局限性，只服务于周边社区居民的日常消费。并随着周边商业的增加，其市场影响力和份额都将越来越少。 东风路片区 日用百货、家电、手机、电脑、服饰、饰品等 天湖商城、安德利购物中心、大乐购购物广场、迪信通手机广场 售价1.8万-2万/㎡，租金：2-4元/㎡·天 7000-13000人次/天 巢湖目前最热门的商业区，受人民路改造影响，租金飙长，一铺难求，但由于交通限制，经营状况不佳。 团结路片区 高档服饰鞋帽、肯德基、婚纱摄影、家电以及小商品批发 商之都、肯德基 售价：1.5万-2.5万元/㎡，租金：2.5-5元/㎡ 4000-7000人次/天 巢湖目前最中心、最高档的商业区，人流量最大，经营状况良好，但由于人民路改造带来的交通限制，需进入一段萧条期，但改造后的物业升值是必然趋势。 健康中路、人民北路片区 各种家电、电器、日用商品、服饰、饰品 苏宁电器、世纪华联大卖场 售价：1.8万—3万元/㎡，租金3元—5元/㎡·天 6000-12000人次/天 该片区以恒生·阳光城为中心，受人民路改造影响，区域内商家大部分搬迁至人民北路商业段，该地段年代久远，建筑陈旧，只是作为一个临时的商业聚集区。 东方新世界 超市、百货、居住、酒店、休闲娱乐于一体 沃尔玛，百大集团（可能引进） 不详 不详 项目体量较大，与本项目的一站式购物生活中心的产品定位相同，尤其是在人民路项目开工后，吸引了不少消费和投资客流。但由于地段处于郊区（在巢湖，市中心以外2公里已算偏远），项目的辐射半径只能限于当地居民，而无法与市中心项目相提并论。 综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。 项目SWOT分析 1、优势S （1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人群； （2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心； （3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、文化中心。 （4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级政府重点工程，是巢湖市中心的升级改造项目，是巢湖市商业文明的标杆。 （5）绝对的品牌优势：香港信泰集团拥有近20年的房地产开发经验，拥有专业的商业管理团队。 2、劣势W （1）开发成本较高：本项目的开发成本在当地较高，不利于竞争； （2）前期时间较长：前期工作时间较长，影响后续工作的按时开展； （3）品牌认知较差：本项目为信泰集团的首个商业房地产项目，客户对开发商品牌认知度不足； （4）客户大量流失：本项目入市较晚，周边商业项目捷足先登，大量投资户、经营户流失； 3、机会O （1）城市区域机会 巢湖位于南京、合肥1小时都市经济圈，对外地投资客有着较强的吸引力。长三角产业链不断向内地延伸，为巢湖带来机会。 （2）城市规划机会 巢湖的城市正在迅速发展，政府加大对商业发展的扶持力度，本项目为政府重点工程。