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2012年房地产估价师《经营与管理》第一章知识点 　　第一章 房地产投资及其风险 　　1. 投资的分类(四种分类) 　　按投资期限或投资回期长短分 　　短期投资(一年以内) 　　长期投资(一年以上) 　　按投资人能否直接控制其投资资金来划分 　　直接投资(直接用资金办实业) 　　间接投资(投资人购买有价证券，间接投资实业) 　　按投资对象存在的形式来划分 　　金融投资(预先垫付资金形成金融资产) 　　实物投资(预先垫付资金形成实物资产) 　　按投资的经济用途划分 　　生产性投资(投入生产领域) 　　非生产性投资(投入非生产领域) 　　2. 投资的特性(四特性) 　　投资是一种经济行为 　　投资具有时间性(牺牲即期消费获得将来消费) 　　投资的目的是获取报酬 　　投资具有风险性 　　3. 房地产投资的分类 　　按经济活动类型划分 　　土地开发投资-从事土地开发活动 　　房地产开发投资-从事各类房屋开发活动 　　房地产经营投资-从事房地产出租经营活动 　　按物业类型划分* 　　居住物业投资 　　商用物业投资 　　工业物业投资 　　酒店与休闲娱乐设施投资 　　特殊物业投资 　　4. 有关保障房的内容 　　廉租住房-面向低收入家庭出租 　　经济适用住房-面向低收入家庭出售 　　限价房-面向中等收入家庭出售 　　经济租赁住房-面向中等收入家庭出租 　　5. 房地产投资的特点(8大特点) 　　区位选择异常重要(具体位置+宏观区位) 　　适于进行长期投资(两个寿命) 　　需要适时的更新改造投资(适应性，需要适时更新改造) 　　投资价值难以判断因而易产生资本价值风险(价值难以判断) 　　变现性差 　　易受政策影响 　　依赖专业管理 　　存在效益外溢和转移(外部性影响) 　　6 房地产的两个寿命 　　经济寿命 　　地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，即从地上建筑物竣工之日开始，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间 　　自然寿命 　　从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证安全使用为止的持续时间 　　7. 房地产直接投资与间接投资 　　直接投资-投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作 　　房地产开发投资-把土地加工成房屋 　　房地产置业投资-直接买建成的物业 　　间接投资——投资者将资金投入与房地产相关的权益或证券市场，不需要直接参与房地产开发经营与管理工作 　　投资房地产企业股票或债券 　　投资房地产投资信托基金 　　购买住房抵押支持证券 　　8. 房地产开发投资 　　概念 　　是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地进行规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将基是行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获得开发利润的过程 　　性质 　　属于中短期投资，形成房地产市场上的增量供给 　　具体种类 　　土地开发投资-土地一级开发为主 　　商品房建设投资-建房屋 　　9. 房地产置业投资 　　概念 　　向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资 　　可以是增量房地产(新房)，也可以是存量房地产(旧房) 　　目的(两个) 　　自用 　　经营出租获得经常性收入 　　还可以获得转售收益 　　置业机构投资者的选择 　　缺乏投资经验又具有低风险偏好的投资者-购买黄金地段的优质成熟物业，购买价格高，收益水平低，但风险小 　　具备投资管理经验又风险偏好型的投资者-购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，初始投资和收益水平低，增值潜力大 　　10. 投资房地产企业股票或债券的类型 　　首次公开发行 　　配股 　　公开增发或定向增发 　　发行可转换债券 　　11. 房地产投资的利弊(四利三弊) 　　利 　　相对较高的收益水平 　　易于获得金融机构的支持 　　能抵消通货膨胀的影响-房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率 　　提高投资者的资信等级 　　弊 　　投资数额巨大 　　投资回收周期较长 　　需要专门的知识和经验 　　12.风险的相关概念 　　概念 　　风险是未来获得预期收益可能性的大小 　　风险的度量 　　标准差-标准差越小，风险越小 　　标准差与期望值之比-越大风险越大 　　三个概念 　　风险收益-实