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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。 第15讲 收益法(1) 第一节 收益法概述 一、收益法的含义 收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，；，，，，，，，，, 即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，， 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法求得的价值简称为收益价格。 二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，，，，， 收益法的基本思想，，，，，，， 收益法原理表述如下：，，，， 收益性房地产的价值是其未来净收益的现值之和，3个因素：，，；，，；，， 三、收益法适用的估价对象和条件 (一)、收益法适用的估价对象 收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，，，，，，，，，， (二)、收益法估价需要具备的条件 收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期，，(预测)。对未来的预期通常是基于过去的经验和对 现实的认识作出的， 四、收益法估价的操作步骤 运用收益法估价一般分为以下4个步骤进行：，；(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数； 第二节 收益法的计算公式 一、报酬资本化最一般的公式 报酬资本化最一般的公式如下： (1) 式中：V为房地产在估价时点上的收益，通常称为现值； n为房地产的收益年限，是从估价时点开始未来可以获得收益的持续时间，通常称为收益年限； A1，A2，A3，…，An为房地产对于估价时点而言的第1期、2期、3期，…,第n期末的净运营收益，通常称为净收益； Y1，Y 2，Y 3，…，Y n为房地产对于估价时点而言的第1期、2期、3期，…,第n期末的报酬率，类似于折现率。 本公式的含义如下图所示： 注意：有关公式(1)的说明。 (1)公式(1)为理论公式，主要用于理论分析； (2)在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，即Y1＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y。因此公式(1)可简化为： (2) (3)当公式(1)中的Ai不变或者按照一定规则变动及n为有限年或者无限年限时，公式(1)、(2)也可以进行相应的变化。例如，Ai为不变时，公式(2)变为： (3) (4)报酬资本化法公式均假设净收益相对估价时点发生在期末。在实际估价时，如果净收益发生在期初或期中，则应对净收益或者对报酬资本化法的基本公式进行相应的调整。例如净收益发生在期初为A初 如果对公式(2)进行调整，则为： (4) (5)公式中的A，Y，n的时间单位应是一致的，通常为年，也可以是月、季度、半年等。 二、净收益每年不变的公式 净收益每年不变的公式具体又有两种情况：(1)收益期限为有限年；(2)收益期限为无限年。 1、收益期限为有限年的公式 我们可以很容易写出公式(5)： (5) 注意：公式(5)假设：(1)净收益每年不变，为A；(2)报酬率不等于零，为Y；(3)收益期为有限年n。 2、收益期为无限年的公式 (6) 注意：公式(6)假设：(1)净收益每年不变，为A；(2)报酬率不等于零，为Y；(3)收益期为无限年。 3、净收益每年不变的公式的用处 净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还可以用于：(1)不同使用年限(例如土地使用年限)或不同收益期限价格之间的换算；(2)比较不同期限价格的高低；市场法中因期限不同，而进行的价格调整。 (1)直接用于价格计算 例1：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计未来该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。 解：该宗房地产的收益价格计算公式为(5)： ＝ ＝91.52万元 例2：某宗房地产预计未来每年