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公寓大廈十大問題解答 一、管理費、公共基金之收取標準及積欠時之處理方式： 管理費：公寓大樓之管理費，應由各區分所有權人按所有權比例分擔繳納，而不是只有使用者才需負擔繳納，但如區分所有權人會議或住戶規約對空戶或店戶給予折扣優待，自為法所許可。至於應如何優待、是否改依戶數或人數收取管理費，則應由區分所有權人會議來決定，如能納入住戶規約更可避免爭議。 公共基金：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（公寓大廈管理條例第二十一條）。依此應先發函催告給付管理費用，如再拒不繳納，則可經向法院申請，以支付命令或起訴請求給付管理費。 二、汽、機車停車位之使用管理問題： 　　關於地下停車車位使用權規範，應由各住戶依公寓大廈管理條例第三十一條之規定，於規約中應載明公共使用管理計畫及方法以規範各停車位買戶的使用權，或依民法第八二○條之規定訂立分管契約，以劃分各停車位買戶之使用範圍。 三、大樓申請報備之問題： 　　公寓大廈管理條例施行後，公寓大廈起造人應於申請建照時檢附規約草約，起造人並應依本條例第二十六條之規定，於區分所有權登記完成比例達三分之二以上之後六個月內召開第丄次區分所有權人會議決議規約。至於本條例施行前取得建照之公寓大廈參考本條例第四十三條第一項、施行細則第十四條之規定，亦應依本條例第二十五條第三項推舉出來之召集人召開第一次區分所有權人會議訂定規約，此為強制規定（亦即規約之訂定係屬強制性質）。規約之效力及於全體住戶，包含區分所有權人，及其繼受人，不因區分所有權人或住變更失效。 四、共用之牆壁、樓巷地板及頂樓滲漏水，修繕費如何分攤： 　　「專有部份、約定專用部份之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定守用部份之使用人為之，並負擔其費用。共用部份、約定用部份之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有分比例分擔之。但修繕費係可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。前項共用部份、約定共用部份之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」（公寓大廈管理條例第十條） 　　修繕費用如何分擔應依其項規定辦理；至於屋頂漏水，則應由管委會了解其原因依前項規定辦理。 五、區分所有權人會議及管理委員會會議之性質、權限、召集程序及表決權計算方式： 區分所有權人會議之種類及召集程序（參照同條例第二十五條第一項後段、第二段及同條例第二十八條規定）： 由主任委員或推選召集人召集 每年至少一次 開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人 發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以，上以書面載明召集之目的及理由請求召集者 不一定 開會前十五日以載明開會內容，通知各區分所有權人有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為，之公告期間不得少於二日 區分所有權人會議決議的計算方式：（公寓法第29、30、31條） 決　議　種　類 區分所有權人比例 區分所有權比例 普　通　決　議 出席 （應佔出席） 1/2 1/2 重新召集 （佔應出席） 1/4 1/4 表決同意 （佔出席） 1/2 1/2 特　別　決　議 規約之訂定或變更。 公寓大廈之重大修繕。 公寓大廈有13條第二款或第三款情形之一須重建者。 住戶強遷離或區分所有權之強出讓。 約定專用或約定共用事項。 出席 （佔應出席） 2/3 2/3 表決同意 （佔出席） 3/4 3/4 備　　　　　註 任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部份不予計算。 召集人推舉之程序（參照同條例第二十五條第三項、第四項、及同條例施行細則第八條規定）： 重新公告 六、管委會與建設公司之公設移交、超賣停車位及提列公共基金、財務糾紛等問題： 　　公寓大廈起造人或建築業者非經領得建造執照，不得辦理銷售。 　　公寓大廈起造人或建築業者，不得將共同部份，包括法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或區分所有權人以外特定人設