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宿迁鼎城房地产项目 可行性分析研究报告 目 录 第一章 总论 1.1 项目名称及建设单位 1.2 项目提出的背景 1.3项目承办单位概况 1.4 可行性研究工作过程 1.5 可行性研究的主要结论 第二章 项目建设的必要性和社会意义 2.1项目建设的必要性 2.2 社会意义 第三章 市场需求预测与项目建设规模 3.1 项目产品的市场调查 3.2 项目产品的竞争能力预测 3.3 本项目的建设规模 第四章 项目建设条件 4.1 原料与资源条件 4.2 厂址的选择 4.3 厂址的建设条件 第五章 技术工艺和设备选择 5.1 项目生产规模的确定 5.2 技术工艺方案 5.3 设备选型 5.4 总图与运输 5.5 公用工程及辅助设施 第六章 环境保护、节能及工业卫生 6.1 建设地点环境现状 6.2 主要污染源及污染物 6.3 综合利用及治理方案 6.4 绿化 6.5 节能 第七章 生产组织及劳动定员 7.1 企业组织及工作制度 7.2 劳动定员 7.3 人员培训 第八章 项目实施计划与进度安排 第九章 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算的依据 9.2 投资估算 9.3 流动资金估算 9.4项目工程建设计划 9.5 资金筹措计划 第十章 财务评价与效益分析 10.1 经营成本 10.2 收入预期 10.3 项目财务分析 第十一章 项目实施风险评价 第十二章 结论 12.1经济效益可观 12.2生态效益突出 12.3社会效益显著 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称 鼎城（暂定）. （二）建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。 （三）主要建设指标 该项目规划总用地范围283475㎡（计425亩），居住总户数3772户。 开发总面积：51万平方米 住宅面积：37.4万平方米 商业用房建筑面积：13万平方米 公共建筑面积：5240平方米 建筑密度：35% 容积率：1.90 二、可行性研究的依据 1、原北工院设计“旧城改造项目规划方案” 2、国家现行政策、法规及有关设计规范 3、集团房地产公司相关人员余文博、廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料 4、宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 5、网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三、研究范围及内容 1、项目背景及建设的必要性 2、市场分析 3、建设规模 4、建筑设计方案 5、环境保护与节能 6、项目实施进度安排 7、物业管理 8、投资估算与资金筹措 9、财务效益评估 10、不确定性分析 四、项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表（拟定指标） 序号 项 目 单 位 数 量 1 项目占地面积 万平方米 28.3475 2 总建筑面积 万平方米 51 3 住宅套数 套 3772 4 住宅建筑面积 万平方米 37.4 5 商业用房建筑面积 万平方米 13 6 建筑安装工程费用 万元 7 运营费用 万元 8 建筑容积率 9 开发建设总投资 万元 10 单位建筑面积平均造价 元/平方米 第二章 项目提出的背景及建设的必要性 一、项目提出的背景 自地级宿迁市成立以来，至今十年整，在这十年里，宿迁快速的城市建设，强有力的招商引资力度，吸引着无数外来投资者。在中共江苏省委《‘十一五规划’建议》中强调“重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。” 2005年宿迁市房地产开发投资38亿元，同比增长50％，完成开发面积465万平方米。其中市区有近70家开发企业，在建项目有61个，投资总额达21亿元，开发面积206万平方米。 2006年，也是“十一五规划”的开局之年，宿迁市委、市政府国进一步加大对房地产业的扶持力度，推出了《关于实施中心城市人口五年倍增计划的若干政策意见》，给予了“淮海经济区”最优惠政策，强力推进房屋拆迁，加大土地供应和房地产开发力度，引导住宅消费。 根据宿迁市住房建设规划（征求意见稿（2006-2010））提供的相关数据显示，截止2005年底建成区常住人口为35万，人均住房建筑面积约25.90平方米，依据《宿迁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中2010年中心城市常住人口要达到60万，人均住房使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期内，全市城市住房总建设面积为1074万平方米。 随着旧城改造的进一步加大，引进外资的进一步