城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南.docVIP

上海市高级人民法院 民一庭 关于下发《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》的通知 沪高法民一〔2010〕13号 第一、第二中级法院民二庭，各区、县法院民三庭，卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭，浦东新区法院民五庭： 为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路，在全市房产审判庭讨论的基础上，高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》，现下发给你们，供审理案件时参考。适用中如发现问题，请及时向高院民一庭反映。 ? 二○一○年十二月二十八日 ? 城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南 ? 【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。房屋租赁合同具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权发生转移等法律特点。 当事人因租赁农村房屋产生的纠纷，可参照本指南处理；依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本指南。 【说明】实践中，当事人为明确双方权利义务，一般都会签定书面的房屋租赁合同，对租期、租金等事项进行详细约定，当事人提交书面房屋租赁合同，即可认定双方存在房屋租赁关系。 一些特殊情形下，如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素，往往通过口头约定，或者通过实际履行的方式建立租赁关系。《合同法》第十条规定，当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式，因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系，属于有效的签定形式，只是根据《合同法》第二百一十五条规定，未采用书面形式的应视为不定期租赁。这类房屋租赁关系中，由于未以书面形式固定双方的意思表示，当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据，来证明租赁关系的实际存在，如承租人可提供证人证言、租金汇款凭条等证据，证明出租人具有同意出租的意思表示，承租人已履行了支付租金等义务；出租人可提供对方对房屋实际进行了占有、使用的证据，证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。 如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的，另一方仍否认存在租赁关系的，则不能简单的进行抗辩，此时发生行为意义上的举证责任转移，其应当提供相应的反驳证据加以证明。 【说明】当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分，如不得利用承租房屋进行非法活动等，只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小，通常主要是指房屋的用途变更、租期变更、租金变更等。 对租赁合同变更事项的审查，可以根据当事人提供的证据情况，从两个方面考虑：(1)看双方有无具体的变更约定。就是说，要看合同订立后双方是否对原合同租金额、支付方式、租期等条款作了变更，或对原合同作出的补充协议、会议纪要，或单方以书面形式作出变更承诺等。(2)看双方是否通过履行事实上进行了变更。若当双方未能以书面形式对合同进行变更约定的，审理中应结合双方对原合同的解释、对履行合同行为的陈述、双方对履约行为的法律后果的陈述，及其他如租金发票或收据等证据，作出事实推定。 (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的； (三)当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件。 “买卖不破租赁”中的“买卖”为广义的概念，还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。但是，出于平衡利益的需要，“买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制，在当事人能够证明存在如下要件事实时，就不再适用该原则： 1、存在房屋出租前已设立抵押权的事实。当抵押权与租赁权并存于同一物时，因抵押人不能履行到期债务而将抵押物拍卖时，就可能引起抵押权与租赁权的冲突，根据抵押权与租赁权设立时间不同，是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。根据《物权法》第一百九十条，以及最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《租赁纠纷解释》)第二十条的规定，当抵押权与租赁权并存于同一物时，如租赁权设立在前，抵押权实现后不影响租赁合同的效力，即适用“买卖不破租赁”原则；抵押权设立在先时，租赁关系不得对抗抵押权，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，因为承租人在明知或应知存在抵押而仍自愿承租的情况下，相应风险应由其承担。 2、存在房屋出租前已被法院查封的事实。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。根据《租赁纠纷解释》第二十条的规定，在查封与租赁共存于同一房屋上时，判断租赁合同是否受影响，也要审查二者产生的先后顺序。(1)如果租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约效力当然及于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。(2)若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不及于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知或应知承租的房子有