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地产公司建设工程类合同签订及发票取得指引 地产公司技术、工程、预决算等部门对外签订建设工程类合同时，往往对合同签订方、合同付款时取得的发票类型和合同内容中的涉税问题存在疑问。为了规范建设工程类合同签订和发票获取的合规性，降低地产公司的涉税风险，我们对建设工程合同进行分类，针对每一类合同就其签订的方式、发票的获取和合同的涉税注意事项进行梳理和归纳，便于地产公司相关部门在合同签订过程中参照使用。 目前，地产公司相关部门对外签订的建设工程类合同主要有设计合同、土建工程合同、设备安装合同、装饰装修合同、园林绿化工程合同、软装配饰合同。从合同涉税处理角度，上述合同主要可以分为四类，设计类合同、建安工程类合同、装饰装修合同、软装配饰合同。 一、设计类合同 设计类合同主要分为境内设计合同和境外设计合同。 1、境内设计合同 （1）境内设计合同一般由地产公司与设计公司直接签订； （2）合同付款时需按支付的设计费金额取得设计劳务（服务）发票，发票及一般装饰由设计公司在其所在地税局开具； （3）设计合同一般应单独约定设计劳务；如合同中除约定设计劳务外，还约定其他劳务（如代购软装配饰）的，应在合同中明确设计劳务的金额和其他劳务款项金额，并分别取得不同类别的发票。 2、境外设计合同 签订境外设计合同时，需要注意以下事项： （1）按外管局的相关规定，涉外合同一般应以外币标价。同时，以外币签订合同也可以防止多次换算汇率差异造成的付汇金额不确定，避免税务证明开具与实际付汇两个时点的付汇金额不一致。 （2）境外设计合同规定我方负担境内税款的（即合同金额为不含境内税款的金额）：一般情况下，应在合同中约定境外设计方需在向我方开具的境外收据金额中包含税款金额（即通过不含税价倒算的税款一定要包含在内，或由我司缴税后向其提供税票，由其开具与税款同等金额的收据），此时代扣代缴税款后税单注意写对方抬头；若对方不为我方提供税款金额的收据，我方代扣代缴税款后，要取得抬头为我方的税款扣缴单；不论我方取得发票还是抬头为我方的税款单据，代扣代缴的税款我们建议统一计入“开发成本”科目核算； （3）对于境外设计服务的设计成果，应在合同中约定由我方所有或由双方共有，避免因设计成果被对方所有而我方支付的设计费被认定为特许权使用费后额外增加税负。 （4）设计方如派其雇员到中国境内提供设计劳务，应在合同中约定雇员为第一次抵达中国之日期起至的日期任何十二个月中雇员为同一个同一时间段内的同一批人员的工作分别计算提供其机构所在地主管国家税务机关出具的属于从事货物生产的单位的证明 按目前税法规定，开发商可自行采购装修所用材料，直接与供应商签订两方合同、收取货物销售发票，如灯具、水龙头、洁具、厨柜、地砖（不含外墙砖，外墙砖一定要由施工单位开具建安发票）等；但对于地产公司与装修公司签订装饰装修总包合同，合同总价包括提供装修劳务价款和材料价款的情形： （1）装修材料全部由装修公司外购，装修公司应按合同总价向地产公司提供建筑安装业发票； （2）部分装修材料由装修公司外购，剩余装修材料由装修公司自产的，处理方式同安装工程合同的第（2）种处理办法，要看其能否提供其机构所在地主管国家税务机关出具的属于从事货物生产的单位的证明 1、对方为境内企业时 软装配饰实为装饰装修劳务的一种，可分为软装货物采购和装配劳务两部分；其中软装货物可由我司直接进行采购，直接以货物销售发票入账；装配劳务则直接以施工方开具的建安发票入账；当软装货物不由我司自行采购时，有两种处理方式： （1）可在合同中明确由施工方为地产公司代购软装物料，由供应商直接将发票开给地产公司；如需向供应商支付手续费的，应由施工方向地产公司开具服务业发票；此时合同名称为软装采购与装配合同； （2）在合同中明确软装配饰由施工方负责采购，相应价款全部包含在合同价款中，此时由施工方就全额向地产公司开具建安发票；此时合同名称一般应直接为装配工程合同； 2、对方为境外企业时 此时所软装物料往往统一由境外企业采购，相应价款已经包括在合同金额之中： （1）通常情况下，对于境外公司为我司提供的装配劳务的，我司应提示对方依据《非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法国家税务总局令2009年第19号办理税务登记任何十二个月中提交《非居民企业承包工程作业和提供劳务享受税收协定待遇报告表》