房地产市场调查与预测.pptVIP

任务二 房地产投资环境与市场分析 房地产金融系 建筑经济管理教研室 2015年1月 课程导入 想象：如果你要种一棵树并想让这棵树开花、结果，茁壮成长，那么需要考虑的因素有哪些？ 阳光、空气、水分、土壤等等。。。树的生长环境 房地产投资环境分析 房地产投资环境分析 概念：指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境；房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。 2.1.1 宏观经济环境对地产开发项目的影响 1）国民经济的发展 2）金融条件的发展 3）通货膨胀 4）居民经济收入和购买力 房地产投资环境分析 宏观环境分析 国民经济增长 经济增长结构 收入的价值是否稳定 宏观经济政策 财政政策 货币政策 产业政策 土地政策 金融政策 区位分析 区位 生态环境 供求分析 房地产市场调查与预测 房地产市场调查与预测 房地产市场调查 概念：以房地产为特定对象，对相关市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。 方法： 1）询问调查法 2）观察调查法 3）试验调查法 4）统计分析法 房地产市场调查与预测 房地产市场调查与预测 流程： 1）提出问题，确定调查目的 2）决定方法 3）设计调查表 4）选样 5）数据处理、分析与解释 6）提出调查报告 房地产市场调查与预测 房地产市场预测 概念：房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 分类 1）定性预测：定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态做出分析与判断 2）定量预测 房地产市场调查与预测 房地产市场预测 方法 1）直接判断法 2）历史引申法 3）因果预测法 房地产市场调查与预测 案例分析 市场分析与需求预测 市场分析报告表 房地产市场调查与预测 SWOT分析 S. – strength (优势) W. – weakness (劣势) O. – opportunity (机会) T. – threat (威胁) 房地产市场调查与预测 例.某商城基地资源分析 1.基地经济技术指标 总用地面积：9500平方米。 规划总建筑面积：约5万平方米。 主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%. 2.基地环境 地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 S 主城中心，区位优势明显 位于商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强 城市快速干道，路网发达，交通便利 邻近鼓楼中心城市生活密集区，人文环境好 W 项目车位数略有不足，较难满足后期需求 紧邻的加油站影响项目形象 紧邻城市内环干道，噪音，尾气污染较大 O 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限 商业圈辐射范围不断扩大，档次提升 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高 T 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈 区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目 基地拆迁存在不可确定因素影响 绝版地段造成单价高，市场接受度存在风险 任务二小结 1.了解宏观经济环境与政策对房地产项目的影响 2.掌握区位的概念，并了解不同类型地产对区位的要求 3.熟悉房地产市场调查的方法及程序 4.熟悉房地产市场预测的类型及方法