新项目土地属性分析.docVIP

6.5新项目土地属性分析 土地属性分析是项目投资决策过程中技术分析的重要内容。北京××房地产企业的土地分析内容主要包括四个方面：住宅本身品质、社区内部环境 、社区周边配套以及社区城市位置与功能，如图16所示。 在以上土地评价因素中，住宅本身与社区内部环境因素主要通过项目的新规划文案与产品创新实现。自然条件、城市地位与角色是地块与生俱来的，社区周边配套设施主要依赖于政府的投资与总体规划，是项目初期分析评价的重点。 其中社区城市位置分析又分解为区域城市角色与区域土地资源自然属性分析。社区周边配套资源分析又可分解为交通资源、市政管道设施资源、教育资源、医疗资源等。 按照青岛当地客户的偏好，结合企业的土地属性分析模型，××房地产企业对青岛项目土地属性进行了分析与综合评价，结果见表31。 青岛项目土地属性分析评价表 评价属性 属性指标 现状情况分析 权重 评级 自然属性 地形与地质条件 地处海滨圏，地形条件好，典型海相地质 5 4.9 水文条件 地下水丰富，水位高，年降水量大 3 2.8 空气质量 空气质量高 7.5 7.5 可视景观 南可看海、西可观山，东北可观海 7.5 7.4 与景观距离 2～3公里 5 4.3 超市角色 历史接受度 移民接受度高，青岛市区历史接受度一般 9.5 6.2 产业发展趋势 开发新区，生气勃勃 9.5 9.3 配套资源 市政配套 市政设施齐全 9.6 9.4 文脉属性 开发区的文化区，现代文化社区、啤酒节 3 2.8 教育资源 石油大学、滨海大学、开发区一中 5.5 5.0 娱乐休闲资源 海上嘉年华、啤酒节 5.9 5.4 医疗资源 开发区妇幼中心，甲级医院资源匮乏 6 3.5 交通条件 公共交通便利性 江山路、长江路，20、22、28路公交到达 6 5.0 私家车交通便利性 2011年之前“青黄”海底隧道、跨海大桥通车，车程由2小时缩短到15分钟 7.5 7.3 交通拥堵 全天道路畅通 6 5.9 交通噪音 现状无，规划江山路未来存在噪音的可能性 3.5 3.5 综合评级 按照××企业以上土地属性评价为优 合计 86.2 按照北京××房地产企业的规定，土地属性评价等级为良的及其以上等级的土地，是项目投资的先决条件。青岛项目土地评价为优，具备投资开发的投机倒把，可以继续进行有关投资决策分析。 6.6 客户对土地属性需求分析 客户对土地需求分析是在确定土地属性基础上，分析这些属性适合什么样的客户，哪些客户愿意为这些优势土地资源支付费用。 客户细分表显示，不同客户对土地属性有不同的偏好，八类客户偏好不尽相同。事实上，不同区域同一类客户的土地属性偏好也不尽相同，表32是××企业对青岛市客户土地偏好的一组调查结果。 青岛开发区客户土地属性综合需求偏好分析表 表32 序号 客户需求价值 客户评价 1 项目地理位置 10.6 2 住宅项目位置及层数 9.1 3 价格 9.0 4 建筑风格 7.3 5 开发商 6.7 6 智能化配置 6.3 7 朝向及户型（是否通透） 6.2 8 社区内部景观 5.9 9 社区形式 5.3 10 半隐形空间（阁楼、开放楼台） 5.2 11 医疗资源 5.0 12 会所及休闲资源 4.9 13 教育资源 4.6 14 物业管理形式及费用 4.1 15 地下室 3.6 16 运动健身设施 3.3 17 商务配套 2.9 上表显示项目地理位置是项目影响顾客购买行为的最主要因素之一，调查中发现，对休闲度假、健康养老以及部分投资客户而言，位置在价值偏好中比重更大，养老客户特别看重片中医院资源条件及周边景观设施，休闲度假特别看重海景资源，表33反映了青岛八类客户的土地属性偏好（其中标●表示偏好的土地属性）。 青岛细分客户土地属性偏好表 表33 客户细分类型 自然属性 城市角色 配套资源 交通条件 地形地质 水文条件 空气质量 可视景观 景观空间 历史接受 产业发展 市政配套 文脉资源 教育资源 娱乐休闲 医疗资源 公共交通 私家交通 交通拥堵 交通噪音 首次置业 ● ● 立业成家 ● ● ● 小康之家 ● ● ● ● 望子成龙 ● ● ● 健康养老 ● ● ● ● 富贵之