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2015年07月资产评估（第2版）考前练习题 一、简答题 1. 运用收益法评估企业价值时，对企业未来收益的预测应考虑哪些因素，可以采用哪些方法进行预测？ 解答: 预测企业未来收益时，主要分析以下两方面因素的影响： （1）对商品市场形势的分析，包括对商品的市场需求和供给状况两方面进行分析。其中，预测产品市场需求量，需要对产品寿命进行分析，以确定产品是处于引进期、成长期、成熟期还是衰退期。在企业产品需求和供给的预测基础上，确定企业未来的销售量，同时考虑产品价格对企业收益的影响，求出预计销售收入，为进一步预测企业的未来收益提供依据。 （2）对国家宏观经济政策和技术政策对企业未来生产经营（收益）的影响进行分析。国家在特定时期、特定范围内采取的各种经济、技术政策，对不同企业的发展和未来获利能力具有不同程度的影响。 企业收益的预测方法一般有两类：一类属于主观预测法，即根据经营者和专家们的经验、知识来进行预测，如综合调整法、产品周期法等；另一类属于客观预测法，如利用时间顺序排列的一组数据来预测未来收益趋势的时间序列法等。企业未来收益的预测方法的选择需根据企业的特点、产品特征、收益的特点和发展趋势，选择恰当的预测方法。在实际工作中，也可以将几种方法结合起来使用，或分别使用、互相印证。 2. 简述房地产评估的主要原则。 解答: 房地产评估当然要遵循资产评估的一般原则，但由于房地产本身的特殊性，决定了房地产评估还应遵循一定的专业性原则。房地产价格评估的专业性原则主要如下： （1）合法原则。是指房地产评估应以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分等为前提，评估结果是被估房地产在依法判定的权益下的价值，即被估房地产在现行法律、法规、法章、政策及合同等约束下的权益价值。 （2）最高最佳使用原则。是指房地产评估应以被估对象的最高最佳使用为前提，评估结果是被估房地产在最高最佳使用下的价值。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上和经济上可行，能给被估对象带来最高价值的使用。 （3）房地综合考虑原则。尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系的对象综合地评估。 （4）区域及地段原则。是指房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别，应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响。 3. 简述复原重置成本和更新重置成本二者之间的关系。 解答: 选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新充值成本的情况下，应选择更新充值成本，在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本，但由此导致的功能性损耗也大。之所以要选择更新重置成本，一方面，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计的采用被社会普遍接受；另一方面，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能还是成本好用方面，都会由于旧的资产。 4. 如何理解市场价值？ 解答: 对于市场价值的理解，应着重从以下三个方面把握： （1）公开和公平的市场条件。即所指市场价值是在公开和公平的市场条件下形成的，市场条件不局限于某事件发生或某人发生，同时，当事人是在信息充分掌握的基础上做出的。 （2）当事人是理性的。当事人充分掌握信息，不受任何压力，理性条件下做出的选择。 （3）市场价值是价值估计数额。 5. 什么是资产评估报告？资产评估报告具有哪些特点？ 解答: 资产评估报告是资产评估机构按照评估工作制度有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。它是按照一定格式和内容反映评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告具有不同于其他类型报告的特点： （1）资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估原则，采用各种科学的评估方法，有计划、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复。 （2）资产评估报告具有法律效力和公正作用。 （3）资产评估报告是有根据的责任报告，具有权威性。 （4）资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门备案。 （5）资产评估报告要严格遵守国家有关必威体育官网网址的规定。 （6）资产评估报告的基本内容与格式要遵守国家的有关规定。 （7）资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写。 6. 成本法和市场法的不同之处表现在哪些方面？ 解答: 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。成本法评估资产时，比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，在不易于计算资产未来收