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重构我国房地产税收体系研究 夏仕平 （湖北第二师范学院 湖北 武汉 430079） [摘要] 房地产税收体系是我国地方税税收体系的重要组成部分，随着经济体制改革的持续深入,房地产市场的快速发展,我国房地产税收体系在税制设计等方面滞后，使得房产税收体系应有的效能没有很好地发挥出来。近几年来，关于房地产税收问题的研究成为持续的热点，本文在近几年有关研究的基础上，阐述了重构我国房地产税收体系的设想。 [关键词] 房地产 税收体系 结构 问题 分析 构建 房地产从广义上讲：是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。其本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态的财产以及内在于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的所有权、使用权、租赁权、抵押权等权利。包括房地产的取得（开发）、转让（交易）和保有三个环节。 房地产税收体系是指在房地产不同环节税收法律规范有机联系而构成的统一整体。建国以来，我国一直比较重视房地产税收制度的建立与完善，在经济成分以国有和集体所有制为主、个体经济为辅的经济体制下，我国的房地产税收制度对国民经济的发展起到了积极的调节作用。房地产税收体系作为我国地方税税收体系的一重要组成部分，经历了从建立到不断完善的渐进过程。但随着经济体制改革的持续深入，房地产市场的快速发展，我国房地产税收体系在税制等方面的设计滞后，使得房产税收体系应有的效能没有很好地发挥出来。近几年来，关于房地产税收问题的研究成为持续的热点，仅通过“中国学术期刊网”检索“房地产税收”关键词，关于房地产税收方面的研究就达7610条，这方面的研究可谓汗牛充栋。但通过对近年来研究论文的研习，总的来讲，对现行房地产税收制度存在的问题看法较为一致，对改革和完善房地产税收制度的建议百花齐放，而对如何构建公平、合理、有效率的房地产税收体系研究不够。本文在近几年有关研究的基础上，阐述了重构我国房地产税收体系的设想。 一、我国现行房地产税收体系的基本框架 我国目前的房地产税收体系由房地产的取得（开发）、转让（交易）和保有三个环节的税收制度构成。各环节的税种分布情况如下： 表一、我国现行房地产税收体系在房地产各环节税种设置情况 序号 取得阶段 转让阶段 保有阶段 1 契税 契税 城镇土地使用税 2 印花税 印花税 房产税 3 营业税 营业税 4 城市维护建设税 城市维护建设税 6 教育费附加 教育费附加 7 企业所得税 企业所得税或个人所得税 8 城镇土地使用税 土地增值税 9 耕地占用税 表二、我国现行房地产税收体系中各税种核心要素及政策依据 税类 税种 计税依据 税率 政策依据 流转税类 营业税 建筑业转让收入 3%、5% 国务院令[1993]136号 所得税类 企业所得税 应纳税所得额 25% 主席令[2007]63号 个人所得税 财产转让、租赁应纳税所得额 20% 主席令[2005]44号、国税发[2006]108号、财税字[1999]278号 资源税类 城镇土地使用税 土地面积 幅度定额税率0.6~30元 国务院令[1988]17号、财税[2006]186号 财产和 行为税类 房产税 房产余值 房产租金 1.2% 12% 国发[1986]90号 契税 成交价格 3%~5% 国务院令[1997]224号 印花税 凭证记载金额 0.5‰ 国务院令[1997]224号 特定目的税类 土地增值税 土地增值额 超率累进税率30%~60% 财发[1995]6号、国税发[2006]187号 耕地占用税 实际占耕地面积 幅度定额税率12.5~45元 国务院令[2007]511号、 财税[2007]176号 城市维护建设税 实际缴纳的营业税 差别比例税率7%、5%、1% 国发[1985]19号 二、现行房地产税收制度存在的问题 从表一、表二的粗线条勾划可以看出，现行房地产税收体系存在的主要问题有： （一）重流通、轻保有，税收体系结构不合理（见表一）。虽然我国现行的房地产税收制度涉及房地产的取得（开发）、转让（交易）、持有等环节，但大部分税种集中在房地产的取得（开发）和转让（交易）环节，保有期间涉及的税种只有房产税和城镇土地使用税，且免税范围较大，这种不合理的税负结构有以下弊端：（1）土地闲置、浪费现象严重。2009年底，国土资源部在挂牌督办房地产开发闲置土地处置的通气会上指出，全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷。本人认为这与目前的房地产税收体系有关，房地产保有阶段课税少、税负轻，这种状况无异于鼓励房地产保有，使房地产保有者以低成本长期持有房地产，等待房地产价格的上涨。（2）不利于组织财政收入。我国房地产保有阶段的税种不仅设置税率较低，而且具有较大的免税范围，使得房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的