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上海酒店式公寓研究 一、 本次研究对象的选择 2 1、研究对象选择的依据 2 2、研究对象的选择 2 二、对上海酒店式公寓的总体研究 3 1、上海酒店式公寓对区位要求高，主要分布在市级商圈附近 3 2、上海酒店式公寓的规模分析 4 3、近四年来，上海市酒店式公寓供应量猛增 5 4、上海酒店式公寓客房面积差异大，50-100平米的房间是供应主力 6 5、对上海酒店式公寓的租金分析 9 6、上海酒店式公寓经营情况普遍比较好 13 三、上海酒店式公寓市场细分分析 14 1、对酒店式公寓市场分类的依据 14 2、对上海酒店式公寓的分类 15 3、不同档次酒店式公寓的区位分析 18 4、不同档次酒店式公寓的软件服务分析 19 5、不同档次酒店式公寓的硬件分析 20 6、不同档次酒店式公寓的客户 25 四、对小户型酒店式公寓的研究 26 1、小户型酒店公寓的基本情况 26 2、小户型酒店公寓的经营情况 27 3、小户型酒店式公寓的配套 28 4、小户型酒店式公寓的客户 29 一、 本次研究对象的选择 1、研究对象选择的依据 通过对前一阶段酒店式公寓调研的分析，我们认为上海酒店式公寓产品大概可以分为3大类（如表1-1所示）：大产权且统一经营，小产权且统一经营，小产权且非统一经营。在考虑样本选择时，我们认为主要的研究对象应该是统一经营的两类酒店式公寓，非统一经营且小产权的酒店式公寓与我们公司做的产品有本质的区别，不在研究之列。 表1-1：市场上酒店式公寓经营层面的分类： 经营方式 产权形式 统一经营 非统一经营 大产权 (大资本持有) 大产权 统一经营 小产权 （售予小业主） 小产权 统一经营 小产权 非统一经营 2、研究对象的选择 通过对上海市酒店式公寓信息的初步收集，根据以上的依据，初步确定把91个酒店式公寓列入调研对象。我们选择了50个样本进行初次调研，由于在91个研究对象中有36个通过携程、elong等酒店预订网站营销，我们认为这类产品经营比较正规，和我们公司经营的产品竞争性最大，全部列入调研范围，其他根据地域分布密度随机选取。通过调研，剔除一些调研过程中发现和初步信息收集有出入的样本，一共选择了49个酒店式公寓成为本次研究的最终样本。 二、对上海酒店式公寓的总体研究 1、上海酒店式公寓对区位要求高，主要分布在市级商圈附近 图2-1：本次调查的酒店式公寓商圈分布图 资料来源：上海中瑞市场研究有限公司 上海市酒店式公寓的分布具有明显的地域特征。如图2-1所示，上海酒店式公寓主要分布在市级商圈附近；除此以外，靠近虹桥经济开发区的古北以及靠近金桥出口加工区的碧云地区也是酒店式公寓聚集的地方。 通过与经济型酒店在上海的分布图相比较，我们发现酒店式公寓与经济型酒店在上海的分布在地理位置上很不一致。酒店式公寓聚集的地区，经济型酒店很少。经济型酒店的分布是环状的，大多都处于中外环间，内环以内很少。 2、上海酒店式公寓的规模分析 图2-2：上海酒店式公寓规模分布 资料来源：上海中瑞市场研究有限公司 如图2-2所示，我们对调研的49个酒店式公寓的规模做了一个分类，目前上海酒店是公寓大致可以分为三类：房间数量在100套以下的中小型酒店式公寓有11家，约占全部调研酒店式公寓的22.9%；房间数量在100-300套之间的中型酒店式公寓有31家，约占全部调研酒店式公寓的63.3%；房间数量在300套以上的大型酒店式公寓有6家，约占全部调研酒店式公寓数量的12.5%。 房间数量在100间以下的有相当部分是住宅改造的，有的是独立的别墅，比如碧云别墅和西郊柏盛苑；有的是大型楼盘中的一部分，比如虹桥衡园，这种情况在中型酒店式公寓中也部分存在。 房间数量在300间以上的大型酒店式公寓档次一般都比较高，由专业的管理公司运营，租金及经营情况都不错。 酒店式公寓房间的数量达到一定得规模，比较有利于会所等公用设施的充分使用，便于形成服务的规模效应，对于产品在市场上扩大影响、提高竞争力比较有保障。单元数量过少，虽然也可以创造出独具特色的产品，但是难以形成市场的主流。超过300个单元的属于超大型物业，对服务品质的控制和提高上会比较困难。我们调研的结果业显示，大部分中高档的酒店式公寓客房一般都在100-300套之间，其中200-300套之间的最为密集。 3、近四年来，上海市酒店式公寓供应量猛增 图2-3：上海酒店式公寓（样本）历年供应分布 资料来源：上海中瑞市场研究有限公司 1993年开始，上海房地产市场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。为此，许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量达到