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浅谈社区维修工程管理第1章 社区维修工程概论社区维修工程是针对已有的建筑及构筑物进行的修缮工程，主要是住宅楼和相关的服务用房等。维修工程相对基建工程包括零星土建、房屋与建筑物修缮、装修工程、场地硬化、道路、水电暖、排水、绿化、照明设备、拆迁工程以及一些基建工程的配套附属工程等。胜利油田开发初期的住宅楼基本上建设于八十年代，现已基本接近设计寿命。各小区建设年代较早且分布不集中，住宅布局插建现象较多，住宅建设及配套设施缺乏统一规划，建设标准低，基础差、问题多，随着住宅楼本体和配套系统的逐年老化，普遍存在着较大程度的损坏现象，安全隐患多，直接影响了居民的正常生活。部分住宅楼墙皮、阳台及窗套出现空鼓开裂和脱落，落水管不同程度的出现损坏现象，严重影响了居民的生活，同时存在着安全隐患。屋面漏雨现象比较严重，虽然每年耗费大量人力物力维修，但是收到的效果却不理想。楼道墙皮老化脱落，且涂料污染严重，楼梯扶手损坏，楼梯踏步酥裂，楼宇门损坏无法开启，还有部分楼道窗为的水泥花格窗等问题，夏季蚊蝇肆虐，严重影响了居民的正常使用。小区内的排水管网基本是随着住宅建设而同期配套建成，排水系统就近接入，管网布局不合理，部分小区雨污混排，随着常年的使用，排水管道老化、塌陷、淤塞现象突出，导致污水外溢，同时由于排水管网不通畅，影响了居民雨季出行。部分小区地面硬化由于排水管网塌陷，造成地面凹凸不平，又由于花砖地面使用年久，地面粉化现象比较突出，极大影响了人居环境。部分小区绿化规划布局凌乱，花池板断裂，苗木退化。小区由于建成早、标准低，道路过于狭窄，同时缺少停车位，不能实现车辆的合理停放和出行，存在安全隐患。休闲活动场地等公共服务设施不齐全，需要进一步完善。部分小区居住、办公、商业布局混杂，小区无法达到封闭管理，同时部分小区缺乏安全防范设施，因此给治安管理工作带来较大困难。社区维修工程多数项目为修缮改造，种类繁多、分布零散、施工点多、工程量较难核算；工程施工随意性较强，通常无正规专业设计。由此在维修工程的管理中存在不少问题。1.1 工程缺乏计划性良好的管理计划是能使有限的维修资金能够发挥出最大投资收益的重要保障，而这是现今社区管理部门面临的热点问题。社区维修工程管理的现状造成了实施前难以计划，缺乏对维修工程立项的严格论证，究竟维修什么?何时维修?哪些先修?哪些后修?社区维修工程管理相对粗放，工程项目整体规划缺失，维修质量无法保证，导致有的维修工程几经反复也没有达到理想效果，造成资金浪费。究其原因主要是程序不规范，管理意识不健全。1.2 维修工程成本构成不合理维修工程开工前经济论证不足、投资估算难以估准、不按限额设计、现场施工超计划工程量等，从而导致实际完成工程量与计划下达的工程量不一致，经常出现成本超预算的情况。由于社区的维修管理人员和审计人员较少，而且业务水平有限，使得维修工程现场管理和结算费用存在难以管理、监督力度不够，加之财务人员缺乏施工预算方面的基本知识，只根据维修合同、审计后的结算价付款。1.3维修工程质量管理制度不健全维修工程主要包括由社区自行决定的改造、修缮、装修、绿化、硬化以及一些基建工程的配套附属工程等，且这类工程的特点是种类繁多、分布零散、施工点多、单个工程金额不大，使得维修工程的管理无法像大型新建工程一样采用委托监理的方式进行质量管理。同时，因维修工程量小，很多工程或设计没有项目批准审核，施工单位的选择、材料采购、现场管理、竣工资料的收集、维修后的保修和使用情况等一系列管理制度或措施难以健全，使维修工程无章可循、无据可依，工程施工随意性较强，这就给施工管理带来了许多的不便，由于多方面的原因，工程监督管理比较困难，漏洞相对较多。维修工程管理人员大多不懂专业技术，对维修工程的施工、工艺、材料、设备等了解不深，缺乏基本的维修技术培训，或专业技能不强，势必造成维修工程难于管理、质量难以保证的局面。因此，针对维修工程的特点，如何采取有效措施，确保维修工程质量是社区维修工作面临的一大难题。1.4 施工安全管理由于维修工程分布零散，施工点多，隐蔽工程多，施工时间比较集中，施工周期较短，致使管理人员在施工期间疲于奔命，严重影响施工质量安全。1.5 后期保修不健全由于维修工程的管理无法像大型新建工程一样采用委托监理的方式进行管理、监督，造成工程竣工后保修期内难以维修。第2章 社区维修工程管理对策良好的管理计划、合理的成本控制、健全的质量监管制度和保修方案等是能使有限的维修资金能够发挥出最大投资收益的重要保障，下面就从以上几个方面论述社区维修工程管理对策。2.1慎重立项、确定施工重点首先根据财力、物力对需要维修的项目进行全面调查，按资金数量和轻重缓急划分为日常零星维修、非零星维修、突发抢修和专项维修等。维修计划的确定，既有超前性又有实现的可能性，还需满足单位发展和建