北京市在售写字楼项目.pptVIP

* * * page| * ? Copyright Centaline Group, 2011 page| * ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 [如何投资京城写字楼] 中原地产 Dec，2012 本报告仅供客户内部使用，在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可以被擅自复制、引用和传播。 目 录 北京市写字楼市场 北京市写字楼区域分布 如何计算写字楼投资回报率 北京市写字楼市场运行 供应 图：北京市写字楼供应走势 （数据来源：中原地产市场研究部） 2010-2012年全市写字楼市场供应呈波动增长态势，其中2011年受政策影响，供应波动较大。 2012年截止10月全市写字楼市场供应平稳，峰值供应出现在传统旺销期5、6、7三月。 10月北京写字楼期房仅顺义一城区有新增供应入市，共计供应面积9.94万㎡，环比下调7.28%，供应物业套数共1279套。与上月供应面积基本持平，小幅下降7.28%，但同比下降幅度相对较大，达66.38%。 北京市写字楼市场运行 （数据来源：中原市场研究部） 2012年截止11月全市写字楼市场共成交物业232.83万平米，同比上涨16.68%。 2012年全市写字楼市场成交稳步上浮，市场投资前景乐观。 2012年全市写字楼市场成交呈现“双核模式”，五环内高品质高单价项目和五环外总部低密办公项目共同构成全市写字楼市场双核结构。 成交 图：北京市写字楼成交走势 北京市写字楼市场运行 成交价格 图：北京市写字楼成交价格走势 （数据来源：中原地产市场研究部） 2011-2012年11月全市写字楼成交价格整体在25000元/平米上下浮动，其中2012年截止11月整体成交均价为25901元/平米，和2011年同期（25498元/平米）相比涨幅1.6%。 2012年全市写字楼成交价格表现平稳，五环以外的写字楼项目逐渐成为市场主力，引领全市写字楼投资郊区化。 目 录 北京市写字楼市场 北京市写字楼区域分布 如何计算写字楼投资回报率 图：北京市写字楼市场分布 CBD 燕 莎 望 京 亚奥 金 融 街 中 关 村 北京市写字楼市场分布 城市写字楼分布核心圈层 超甲级、甲级城市地标性建筑 写字楼投资门槛高、租金收益高 城市中心区优质写字楼以自持为主 投资范围有限 顺义 昌平 通州 大兴、亦庄 石景山、丰台 目前北京市写字楼市场主要由传统写字楼商务区和新型低密商务办公区构成。 随着城市建设进程的加快，城市写字楼已经逐渐向顺义（空港区）、通州（国门经济区）、大兴、亦庄（产业园区）、石景山、丰台（总部基地）、昌平等城市远郊区延伸。 城市远郊区写字楼项目以其产品多样、单价较低、投资门槛较低、产品灵活多样等特点，逐渐将写字楼需求引至五环外等城市远郊区域。 随着城市发展，城市远郊区写字楼项目将成为写字楼投资者的最优选择之一。 北京市写字楼市场分布 截止目前，全市新入市的写字楼项目主要集中在五环以外，且以大面积的办公项目为主，主要客户群以投资和企业自持为主。 城市中心区办公物业以自持为主，中心区物业享有高租金，高出租率的优势，但投资门槛相对较高。 区域 写字楼特点 产权划分面积 单价（元/㎡） 最小投资额（万） 代表项目 二环以里 大部分自持 　100-400 55000 550 东二环、西二环 二环至三环 自持为主、部分销售 　150-200 50000 750 国贸三、WFC、银泰中心、侨福芳草地 三环至四环 销售、自持 　260-500 45000 1000 华贸中心、佳程广场、环球贸易中心 四环至五环 销售 　50-2000 37500 200 望京SOHO、诺德中心、保利东方中心 五环至六环 低密度、总部基地、销售 　130-550 19000 240 金融街园中园、博雅CC、龙湖长楹天街、 北京ONE 六环以外 低密度、产业园区、销售 220-1200 12500 250 创智中心 北京市写字楼市场分布 项目名称 位置 10月成交均价 （元/平方米） 10月成交面积 （平方米） 销售率 望京SOHO 望京 52015 6272.99 55.9% 融科望京产业中心 望京 39657 4665.39 13.99% 龙湖·长楹天街 朝阳北路管庄 30174.72 3328.98 87%（写字楼+商业） 保利东方中心 石佛营 34401 23567.81 54.81%（含尚未网签的整售部分， 实际销售率约90%） 国投财富广场 西站 40656 10883.32 40.37