关于浦东新区金桥新村张桥居住区一街坊二手单元房之价值评估.docVIP

房地产估价报告 估价项目名称：关于浦东新区金桥新村张桥居住区一街坊二手单元房之价值评估 估价人员：周亚运 学号：1013120104 班级：会计一班 前言 估价师声明 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件 房地产估价结果报告 委托估价方 受托估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价作业日期 估价报告应用的有效期 其他需要说明的问题 估价人员 五、评估过程 一、交易资料收集 二、确定分析交易案例 2．1比较因素选择 2.2计算比准价格 2.3计算结果的确定 2.4评估结论 六、附件 委托估价方（略） 受托估价方（略） （三）估价对象 委估对象名称：金桥新村张桥居住区一街坊一单元201室 用途：多层住宅 地址：浦东新区东陆路和博兴路交叉口 面积：67平方米 建筑年代1994-07-01 1、委估对象的位置状况 委估对象位于东陆路博兴路交叉口小区。 周围有： 幼儿园： 金新幼儿园、东陆托儿所、东陆幼儿园、碧云幼儿园。 中小学：金新小学、民办浦东外国小学、丰华中学 大学：上海外国语大学夜大学分部 商场：佳美家俱商场、丛绿建材商场 医院：浦兴地段医院、浦兴地段医院门诊部 邮局：上海邮政(张桥邮政所)、博兴路邮局、东陆邮局。 银行：中国交通银行、中国工商银行、中国建设银行、中国银行。 其他：梦缘旅馆、霖坤旅馆、金桥公园、浦兴文化公园 小区内部配套：停车位小区 周边交通路线：15分钟可以到地铁6号线（博兴路站），还有正在筹建的12号线，周边公交HYPERLINK /map/21/bus-key-716.htm716 HYPERLINK /map/21/bus-key-1010.htm1010 HYPERLINK /map/21/bus-key-182.htm182 HYPERLINK /map/21/bus-key-????????.htm大桥四线 HYPERLINK /map/21/bus-key-995.htm995 HYPERLINK /map/21/bus-key-??????.htm施崂专线 等等，小区地处著名的金桥商圈，社区成熟，配套十分完善。各类银行、超市、商铺、菜场、学校一应俱全。还有正在筹建地铁12号线。 该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 小区位置 小区位于博兴路长岛路之间，背靠东陆路，不幸6号线大概15分钟左右，小区内部治安健全了，环境绿化很好，小区内部就有幼儿园，小孩子接送方便。 3、委估对象特征状况 委估对象所在房屋建成年代为1994年，共6层，土地使用年限为70年，委估对象位于第一单元第2层，建筑面积为67平方米；为两室一厅一厨一卫。布局如下图，装修情况：客厅地面为瓷砖铺贴，卧室地面为瓷砖铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、通天然气，电话端口入户。 估价对象平面布局好，坐西朝东采光通风好，治安和环境维护情况好。 该房还有51年的土地使用年限，.容积率为2.5,该房面积比较小，适合经济条件拮据的小夫妻或者退休夫妇居住。建筑结构混砖多层， 建筑装修较好，成新状况较好，小区环境良好，配套设施健全， 物业管理健全。 缺点，该房处两面临街，不管白天黑夜有噪音比较大。房屋为二手房。 房屋格局 阳台 卧室 卧室 卫生间 厨房 客厅 （四）估价目的:自从2003年起，买主就一直租住在这个房子里，房东因为急需钱，所以想卖掉这个房子，买主想就此买下这个房子，以供以后居住，买主是外地人士，已在上海打拼十几年，一直想在上海定居，但是毕竟是一般上班人士，没有足够的资金，一直在寻找合适的房子。为该住户购买住房提供有效参考。 （五）估价时点: 2013年6月15日。 （六）价值定义：委估对象于估价时点2013年6月15日的市场参考价值（包含估价对象所分摊的土地使用权价值）。 （七）估价依据: 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》。 2、《房地产估价规范》。 3、《房地产抵押估价指导意见》。 4、房地产评估委托书和委托方提供的相关资料。 5、评估人员现场查勘和收集的相关资料 （八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、公平原则。 （九）估价方法： 按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定.本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果,采用市场比较法对估价对象进行评估。 市场比较法:是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照,从交易情况,交易日期,区域