南京市市区土地地价修正系数表.docVIP

①基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。A．基准地价成果介绍及内涵根据《南京市区土地级别与基准地价》，南京市基准地价分商业、住宅、工业几种用途。其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、土地平整）或“五通一平“表5-17 南京市江南八区工业用地土地级别与基准地价表土地级别设定土地开发程度基准地价（元/m2）变幅（元/m2）一六通一2300二六通一平1110780-1700三五通一平680550-820四五通一平450360-560根据《城镇土地估价规程》，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3+开发程度修正值]×K2式中： K1──期日修正系数 　 ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 　 K3──容积率修正系数 　 K2──土地使用年期修正系数D．区域因素及个别因素修正（∑K）根据《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》，工业用地二级、三级地价影响因素说明表及修正系数表（见表3-26、表3-29），按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。表3-26　　　南京市主城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表 指标标准宗地修正因素优较优一般较劣劣区域因素交通条件道路状况道路类型主干道为主主干道与次干道并重次干道为主次干道与支路并重支路为主道路宽度3020-3015-2010-1510交通便捷程度有对外交通设施(货运)，公交线路在12条以上．有公交线路10-12条有公交线路8-10条有公交线路6-8条有公交线碧6条以下基础设施状况供水状况保证率达98％以上保 证 率95-98％保 证 率90-95％保 证 率85-90％保证率85％供电状况双回路供电，或单回路供电。保证率达98％以上单回路供电，保 证 率95-98％单回路供电，保 证 率90-95％单回路供电，保 证 率85-90％单回路供电，保证率85％排水状况排水设施完善，排水通畅排水设施较完善，排水较通畅排水设施能基本满足排水的需要，排水状况一般排水设施尚不能满足排水的需要，排水状况较差排水不通畅，排水状况差通讯状况区域装机容量大，通讯状况好区域装机容量较大，通讯状况较好区域装机容量一般，通讯状况一般区域装机容量较小，通讯状况较差区域装机容量小，通讯状况差供气状况保证率达98％以上保 证 率95-98％保 证 率90-95％保证率90％无供气环境状况污染排放及治理状况污染物排放达标，污染治理状况好污染物排放基本达标，污染治理状况较好污染物排放略有超标，污染治理状况一般污染物排放超标较严重，污染治理状况较差污染物排放严重超标，污染治理状况差危险设施状况无影响基本无影响有一定影响影响较大影响大自然条件地形平坦，无淹水现象，自然条件好地形平坦，基本无淹水现象，自然条件]较好地形平坦，连续大雨后有淹水现象，自然条件一般地形略有起伏，大雨后有淹水现象，自然条件较差地形略有起伏，常有淹水现象，自然条件差续表指标标准宗地修正因素优较优一般较劣劣区域因素工业区成熟度集聚及配套状况产业集聚类型以一般产业为主，企业间产业联系紧密，或以高新技术产业为主，企业间产业联系一般以一般产业为主，企业间产业联系一般以一般产业为主，企业间产业联系松散产业集聚程度高较高一般较低低配套协作状况好较好一般较差差工业未来发展趋势好较好一般较差差行政因素城市规划限制未来土地利用以工业用地为主未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主未来土地利用以住宅、商业用地为主未来土地利用以其它用地为主政府特殊政策与产业管制鼓励发展第二产业，并有相应的优惠政策对发展第二产业无优惠政策，亦无限制措施对发展第二产业无优惠政策，且有限制措施交通管制无交通管制对客车通行无限制，对货车限时通行禁止货车通行其他区域因素状况有利较有利无影响有一定影响影响较大个别因素宗地地形状况地面平坦地面较平坦地面有一定起伏宗地地基状况地基好，承载力大，一般工业建筑建设时只需作简单的基础处理地基较好，承载力较大，一般工业建筑建设时需作较简单的基础处理地基一般，承载力一般，一般工业建筑建设时需作一般的基础处理地基较差，承载力较小，工业建筑建设时需作较复杂的