青龙湖郊野休闲社区用地土地一级开发实施方案.doc

目 录 第一章 项目基本情况 4 一、项目区位情况 4 二、土地利用现状分析 8 三、现状地上物状况 8 四、项目规划情况 9 五、项目背景及前期进展情况 13 第二章 编制依据 16 一、法律法规依据 16 二、项目依据 16 第三章 项目市场分析 18 一、北京市房地产市场分析 18 二、北京市土地市场分析 20 三、丰台区市场分析 21 第四章 一级开发实施主要内容及开发进度 23 第五章 征地实施方案 24 一、征地情况概述 24 二、征地补偿方案 24 三、征地补偿费用构成 25 四、征地工作进度计划 26 第六章 拆迁实施方案 27 一、现状调查 27 二、拆迁补偿方案 27 三、拆迁工作进度计划 31 第七章 市政基础设施建设方案 32 一、现状市政条件及市政方案综合 32 二、管线综合 36 三、市政投资估算 36 四、市政建设进度计划 37 第八章 土地供应方案 38 一、土地供应模式 38 二、土地供应计划 38 三、土地一级开发深度 38 四、一级开发成本及入市交易底价的确定 38 五、资金回收计划 39 第九章 整体项目投资方案 40 一、项目一级开发总投资估算 40 二、土地出让金估算 42 三、入市交易底价估算 43 四、土地销售收入估算 43 五、现金流量和财务指标分析 45 六、未计入费用情况分析 46 七、项目二期一级开发总投资估算 48 第十章 项目管理方案 49 一、建设计划管理 49 二、项目的进度计划管理 49 三、项目管理 50 第十一章 重点事项说明 51 附 件 52 第一章 项目基本情况 一、项目区位情况 1、区域位置 青龙湖郊野休闲社区项目用地位于北京西郊丰台区王佐镇境内。王佐镇地处丰台区西南部，全镇面积约61平方公里。属于丰台区永定河以西地区，其西北、西南分别与门头沟区和房山区交界，东部、东北部与丰台区长辛店镇接壤。项目东至规划六环路，西起青龙湖公园，南至王佐镇南部边界，北至极乐峰南部。 二期项目用地四至：东至规划青龙湖5号路，西起规划生态防护绿地，南至王佐镇南部边界，北至规划长青路。 图1-1： 项目位置示意图 2、宗地自然特征 丰台区位于北京市区西南部，周边相邻8个区县。东为朝阳区，北为崇文、宣武、海淀和石景山区，西北为门头沟区，西南和东南为房山和大兴区。丰台区所辖面积305.87平方公里，项目宗地位于丰台区西部边缘，主要自然特征如下： ①气候：本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。 ②水文：永定河自北而南由石景山流经丰台区进入大兴区，长约15公里的河段，将丰台区分为东西两部。永定河属全国四大防洪江河之一的海河水系，在北京境内流经门头沟、石景山、丰台、房山、大兴五个区，河段长约170公里，流域面积近3200平方公里，是北京西部地下水的主要补给源。 ③地形地貌：全区呈东西狭长形，最西端马鞍山至最东的四道口村相距35公里，南北最宽处14公里。地势西高东低，平原占4/5，西北部为太行山东麓，形成低山丘陵地区，低山区的马鞍山海拔654米；东部为洪积冲积扇平原，海拔大约为35－50米。 ④地质：项目所在地属燕山山洪冲积带，工程地质分区为3类区，可进行一般工程建筑。地下水埋深约为10-15米，冬季冻土深度约为80厘米，风化岩层位于原地面以下50-60米，属地震稳定区，建筑结构抗震可按8度设防。 3、区域特征与区位分析 项目所在的青龙湖地区位于北京城市中心区的西南，丰台区的最西端，崇青水库（青龙湖）东岸，隶属于丰台区王佐镇，是北京市“西部发展带”中的重要地段。项目临近京石高速路、京周路，项目周围自然生态环境优越，视野开阔，周边旅游资源有青龙湖公园、南宫苑生态公园、云岗温泉垂钓公园、云岗地热水世界博物馆，自然环境好。 项目临近京石高速路、京周路，通过京石高速可以直达西五环、西四环和西三环。青龙湖郊野休闲社区距市中心约25公里，驾车通过京良路、京石高速公路只需30分钟即可到达市中心，同时有十多条公交线路如917支线和983可以到达。08年六环路开通后，驱车只需40分钟便可抵达首都国际机场。 由于王佐镇经济发展的制约因素较多，经济发展和城市化进程落后于丰台区永定河以东地区。该地区除少量新建筑外，市政条件差、环境脏乱、农民生活质量低，严重影响了北京市国际大都市的形象。同样，青龙湖郊野休闲社区项目规划范围内分布着大量的农、居民平房，环境一般，人文居住环境较差。