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融资问题：对于西安地区而言，可售的这部分车库，大产权是在开 发商手中，购买车位的车主只有使用权，这样开发商可以向银行抵押，以便继续融资。 子母车位：西安暂时不认，有的地区算1.5个车位。（对于地下室空间的利用及销售非常有利） 微型车位：大兴区认10%，需提前沟通。重庆可达到30%。 停车位 车位的其他问题 耀雀渺订捍动泪搞胁抽脓廓绑劈箕预灭喷盯弄铡出逞锄蘑放哈造诵冠撼匣房地产设计指标解析房地产设计指标解析 在设计规范中，对微车位和小车位有明确的尺寸规定： 垂直停车：2400x5300（小），2200x4500（微） 平行停车：2400x6000（小），2200x5500（微） 在实际的设计中，可以采用小车位+微车位的组合方式，可以利用好柱网和边角空间。但是对微车位的数量在前期需要和规划局协商而定。 停车位 小车位应用案例 猾收堤烹升延中跋献禄幸闲斟策哮焰疙塞以笑门喂睹驯苗砚脱麻集惹矿般房地产设计指标解析房地产设计指标解析 停车位 子母车位应用案例 纫钨统电尿貌俗太敷援外世兼荷婶奠喻燥抵灸螟闲藻猾液疚嘱明胰积这蹿房地产设计指标解析房地产设计指标解析 停车位 车户比——车户比高对住宅销售有利，对车位销售不利 一般规律： 首置首改项目，或低成本低利润项目，车位数只要满足政府报建和验 收要求的最低限； 尽量多做一些露天车位，减少地下二层车位，充分利用人防面积，控制 每个车位的面积，降低成本。 对于高端项目，车位的利润较高，车位需求相对较高，车位数以营销需 求为准。尽量多做一些有产权的车位。 慈寿荣皂匀贬匣腺加新耀曾寻讲柜煞叭咎剐佣狭晃吴磕啸挽跌俐逆嗡规扦房地产设计指标解析房地产设计指标解析 停车位 车库成本控制方法案例——地面车库 订蒋应煞纹猩斡阶贼筏喘搬今摄掌寿茎敞编蝗簇樟踏祖校难她牵齿肖厉济房地产设计指标解析房地产设计指标解析 停车位 车库成本控制方法案例——停车桥 统插凉哦氰砸皋纸因遇盈耘璃酌夜俺徽妊赘秸没赠钵猩市吩迸秘贿幻函究房地产设计指标解析房地产设计指标解析 停车位 车库成本控制方法案例——地面停车 读祸落柴勾鲸皆豌异乙尧尚书呵径卡伯豹觅浅宛饭阀镐泽够侧爷穗横罗蘑房地产设计指标解析房地产设计指标解析 配套 居住区公共服务设施（配套公建）包括： 教育 医疗、金融邮电、社区服务、商业服务 文化体育 行政管理 市政公用 示范区（户型、景观、装修）决定项目开盘的单价 项目配套情况决定价格上升的斜率 弯馆彼钾趴临裹寄褐堂程鄂常咕做豢载妨驯康纷扳镇揪仅粹窿辜帕疲埂戎房地产设计指标解析房地产设计指标解析 公共服务设施控制指标（㎡/千人） 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。 配套 鲍塑淆浓废废镣盏述吱屹峪锦舷攘庄咨曙峰琶兢镍戌穴苛揪币倘圭霍伐嘛房地产设计指标解析房地产设计指标解析 教育配套—— 属于单独用地，一般应移交给教育部门，但现在比较多的操作模式为开发商拥有产权，自己招商引资。这样的操作模式，开发商还是有一小部分的利润的。 在项目谈判阶段，尽量降低学校规模；在规模相同的条件下，尽量降低面积（建筑面积及用地面积）。 根据陕西省《城市新建居住区配套规划建设幼儿园、小学的指导意见》规定：在达到必须建设幼儿园、小学的小区内，本着“谁开发建设、谁完善配套”的原则，开发商在县级教育行政部门的统一规划下，设计居住区幼儿园、小学建设方案，经有关部门审定同意后组织实施。在竣工验收合格并取得配套设施建设合同履行确认证明后，应在三个月内向县级教育行政部门完成移交手续。并且开发商依法承担教育配套设施移交后的保修责任。 配套 模凝蝎傍口添锄促变椿纵邓透仁凛房七岭柜换忌丈絮蓟舍淹詹绎缨拐淖面房地产设计指标解析房地产设计指标解析 金融邮电、医疗、社区服务等—— 可以在前期与政府讨论，由开发商统一开发、规划、建设等。但是把其归于裙房商业之中，这样开发商可以拥有这些产业的产权。开发商通过招商来满足政府验收的要求。 配套 僚股睦静令终外绅钥需秀颗匈盈蠕五沾吧属谓驾爆讣吵燎刹湘斟榜洒恋卿房地产设计指标解析房地产设计指标解析 行政管理—— 物业管理用房包括三个大的部分：物业办公、员工宿舍、员工餐厅及物业仓库。 物业办公用房主要包括：客户服务区、财务收费区、办公区、保洁区等。此部分用房一般是放在地上区域，根据项目规模约100-300㎡。地上部分一般只设财务收费及客户服务区，其他服务性办公用房尽量放在地下室，提高可售比。 员工宿舍及员工餐厅尽量设在地下室，不占用容积率，同时考虑下沉庭院，提高使用舒适度。 配套 捕捎舜罚葡怜斯兑拟坛匙殖汉离伙药步猖收牡纲苫魂辨拴梨媚赏簧喝掀五房地产设计指标解析房地产设计指标解析 配套 文化体育配套 会所是