物业管理-【了解】1、物业服务收费的概念、特征、现状 2、....pptVIP

第八章 物业收费相关法律规定 【了解】1、物业服务收费的概念、特征、现状 2、物业服务费用的交纳主体 3、物业服务收费监督的主体及主要方式 【理解】1、物业服务收费的原则 2、特约服务、公用事业服务项目收费的法律规定 【掌握】1、物业服务收费的定价方式及其确定方法 2、物业服务欠费的处理 【教学难点】各种物业收费的法律依据 第八章 物业服务收费相关法律规定 第一节 物业服务收费认知 第二节 物业服务收费法律规定 第一节 物业服务收费认知 一、物业服务收费的重要性 二、物业服务收费的现状 三、物业服务收费困难的原因及其对策 四、走进实践：模拟法庭 一、物业服务收费的重要性 （一）物业服务的概念及原则 物业服务收费是指工商行政管理机关登记注册的物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。（《物业服务收费管理办法》第2条） 原则： 1、合理原则 2、公开原则 3、按实核付原则 4、质价相符原则 （二 ）物业服务收费的重要性 1、物业服务收费是购房的重要考虑因素之一 2、物业服务收费是维持和保证房屋商品实现其使用功能的必要费用 3、物业服务收费是物业服务企业收入的主要来源 （三）物业服务收费的特征 1、物业服务收费主体是物业服务企业‘而非房地产开发商 2、物业服务交费主体是业主 3、物业服务收费与购房款无关，具有独立性 二、物业服务收费的现状 （一）我国物业服务收费发展的三个阶段 第一阶段：九十年代初至2000年。在该阶段中，国家没有制定全国统一的物业管理及收费管理具体规定，各省根据当时实际，制定有关物业服务收费管理办法，有关费用分别实行政府定价、政府指导价及经营者自主定价等形式。 第二阶段：2000年2月至2003年9月。在收费管理上，政府价格主管部门已着手考虑提升物业服务企业的服务质量，对实行政府定价部分中的综合管理服务费实行等级考评，将部分服务内容列入考核中，进行评分，由各地在评分的基础上制定具体标准。 第三阶段：2003年9月1日至今，在《物业管理条例》颁布实施后，统一明确 ，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 （二）物业服务存在乱收费的情况 1、入伙时的乱收费 2、装修监管时乱收费 3、物业管理服务中的重复收费 4、有偿服务的乱收费 三、物业服务收费困难的原因及其对策 （一）物业服务收费难的原因 1、业主对物业服务的认知程度和接受程度不高2、物业管理服务收费的协商机制形同虚设 3、物业服务收费透明度差 4、业主对物业服务公司提供的服务不满意 5、当个群体存在侥幸心理 6、开发商留下的建筑工程问题及难兑现的高承诺 7、收费收段落后 8、依法维权意识弱 9、收费定价的法规不健全、不完善，不能充分适应物业管理的发展 10、物业服务企业过多地承担社会公用部门责任，造成收取费用风险加大 （二）物业服务收费难的对策 1、加大对物业管理服务行业从业人员的培训，减轻物业服务企业负担 2、增加物业服务费收支情况的透明度 3、通过市场竞争，实行优胜劣汰 4、加快业主委员会的规范化建设 5、加大法律法规的宣传力度 6、规范开发企业的销售行为，杜绝虚假承诺 7、更新服务观念 第二节 物业服务收费法律规定 一、物业服务收费的定价 （一）物业服务收费定价方式 1．政府定价 主要适用于为维持物业正常使用而必须提供的一些基本的物业管理服务项目，其价格管理的权限主要集中在各级政府的物价部门，主要通过行政手段予以管理。 2．政府指导价 价格由政府部门与物业服务企业共同确定，最后形成的物业服务合同价格是在政府指导价的基础上加以浮动一定比率而产生的 3．市场调节价 业主和物业服务企业双方根据供给与需求等市场因素自主协商，订立物业服务合同，物业服务收费的价格完全服从于市场的价格规律 （二）影响物业服务收费定价的因素 1．根据物业本身的实际情况收费 （1）物业类型 商品房、别墅、普通商品房、高级商用楼、写字楼 与经济适用房、危改回迁房的物业管理 （2）物业配备的实施条件 物业所配备的设施各不相同，有进口的，有国产的；数量上也不尽相同，各自投入的成本差异 （3）物