2015年房地产场市走势.docVIP

2015年房地产市场走势 从2014开年冷淡行情的措手不及，到限购松绑、930房贷新政和新一轮降息周期开启后，房地产年终出现短暂翘尾行情。波云诡谲的市场，2015年房地产将走向何方 1、不动产价格“不动”了 2014年以来，政府一系列救市措施如取消限购、放开公积金贷款、房贷解禁、定向降准、以及全面降息之后，11月份市场短暂回调。但从12月份的数据来看，市场并没有出现反弹，而只是短暂效应的反应。 从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长。届时，尽管货币政策会定向宽松适度刺激宏观经济，楼市也会带来客观上的政策利好，但是，大多数城市的楼市仍然会面临去库存的压力，我们预计2015年房地产市场价格将维持平价跑量的特征，市场趋向平稳。 2、政策托底住房消费 2014年10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。在稳定住房消费方面，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。会议明确“稳定住房消费”的说法，标志着2011年以来持续紧缩的房地产调控终于明确定调要“稳定”。同时也将住房定性为“消费”，是满足基本居住需求，对于把住房作为投机投资的行为，同样不鼓励。 政策的导向加上市场的呼吁，我们预计，2015年，限购、公积金、税费、利率以及融资政策均有望在2014年宽松的基础上进一步落地。但制约成交回暖的根源在于信贷和流动性的持续紧缩，因此降息周期开启后首套房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。 3、1万家中小房企年内消失 随着房企并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向发展，行业集中度将明显提升。 2014年，房企倒闭潮在全国各地愈演愈烈，部分中小房企、专业化程度较差的房企永远退出历史舞台。我们预计2015年，中国8万家房地产开发商将面临一次彻底洗牌，房企资金链断裂的现象将会更为频繁地发生，将有一万家中小房企在年内消失。 4、轻资产运营模式渐成气候 随着行业利润率和杠杆率的长期下降，过去高额投资拿地、迅速转化成销售的传统重资产模式，如今可能使房企面临更大的资金和运营压力。在此背景下，不少企业开始尝试向轻资产模式转型。 2014年以来，包括万科、保利地产(保利西山林语?保利新茉莉公馆)、世茂房地产在内的龙头企业相继提出了“轻资产”发展的战略转型。万科宣布发展的小股操盘、社区服务等业务，保利地产发展房地产基金业务以及养老社区运营平台。 万科的小股操盘属于轻资产的一种尝试，即以最少的占用自己的资金来达到利润最大化。这种转型将非常有利于公司股本回报率的提升，轻资产公司的净资产收益率都能提高到20%以上。 随着利润水平的下降和金融环境的收紧，轻资产发展模式是一个必然的趋势。2015年轻资产运营模式将渐成气候。 5、一线城市限购渐进式松绑 自从南宁打响限购松绑第一枪后，46个限购城市先后逐步放开，目前仅剩北上广深和三亚（楼盘）尚在执行限购政策。 “取消限购”的传言从未停止，北上广深频频有类似传闻，岁末年初，上海（楼盘）将于2015年3月31日之前取消限购的消息广泛传播，随后官方辟谣，政策短期内不会调整。 北京（楼盘）、上海、广州（楼盘）、深圳（楼盘）四个一线城市已经将限购作为调控人口规模的工具之一，短期内不可能取消。而随着房产市场不景气及调控政策主要向支持住房消费转变，政策可能进行微调。2015年一线城市限购将渐进式松绑。 6、REITS 试点跑步向前 暂停4年后，2014年REITs（房地产投资信托基金）发行首现松动。 2014年年初，证监会批复中信证券推出首单真正权益型类REITs产品，苏宁以11家门店为基础推出REITs产品实现13亿元的税后净收益。随后，中央也给予肯定。9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。 12月消息显示，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。 监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。 目前我国REITs试点前期主要由政府推动，参与试点的企业多以资金实力雄厚的国企和央企为主，随着区域性REITs市场的发展，未来将向行业性REITs延伸，比如养老、医疗等细分领域。 7、国有房企混合所有制破冰 十八届三中全会《决定》提出“积极发展混合所有制经济”，2014年《政府工作报告》进一步提出“加快发展混合所有制经济”