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中央经济工作会议对房地产市场影响分析报告 上海易居房地产研究院综合研究部出品 报告摘要 ? 定调2009年经济工作：“保增长是首要任务”。会议提出了2009年经济工作的五项主要内容：实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；巩固和发展农业农村经济好形势，保障农产品(000061,股吧)有效供给、促进农民持续增收；加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整；深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制；着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实维护社会稳定。 ? 比较1998年和2008年的经济环境，我们认为,本次我国经济发展所面临的外部冲击明显大于1998年,而且国内经济刚刚开始调整,下行压力和速度远大于经济已下行达5年的1998年。 比较1998年和2008年的房地产形势，我们认为，1998年房地产业处在百废待兴的阶段，这个行业可以发掘的空间很大；事实证明，通过一系列改革和政策推动，房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。2008年之前持续几年，房地产投资、成交、房价等各个指标皆处于高位，已经透支体力，相较1998年其对经济增量贡献的空间已大为减小，这就意味着，本轮扩大内需已经不可能过于依赖房地产业。当然，也不能任由楼市持续低迷，保持其合理发展，对于保持经济稳定增长依然具有重要价值。 ? “9000亿安居工程投资计划”依然有重投资之嫌，真正“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来”，并非是件容易的事。中央相关部门和地方政府应抛弃以前对房地产投资的高依赖度，切实研究和出台保护和剌激“合理改善居住需求”，这就需要把10月22日财政部和央行的文件坚定不移的贯彻下去，而非犹豫不决，部门之间意见冲突（银监会和央行）。 ? 总体而言，中央经济工作会议的方针对于房地产市场属于利好；短期而言，对2009年房地产市场的影响力较小，楼市下行趋势不容乐观；中长期来看，将促进我国房地产业发展模式的转型，“稳定发展住房消费”，未来将强化房地产业在民生方面扮演的角色，而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗。 一、中央经济工作会议对2009年中国经济的政策导向 　　定调2009年经济工作:“保增长是首要任务”。2008年中央经济工作会议于12月10日结束,会议认为,贯彻落实明年经济工作的总体要求,必须抓住关键、突出重点,必须把保持经济平稳较快发展作为明年经济工作的首要任务。要着力在保增长上下功夫,把扩大内需作为保增长的根本途径,把加快发展方式转变和结构调整作为保增长的主攻方面,把深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为保增长的强大动力,把改善民生作为保增长的出发点和落脚点。会议提出了2009年经济工作的五项主要内容。 　1、实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。 　　要较大幅度增加公共支出,保障重点领域和重点建设支出,支持地震灾区灾后恢复重建,实行结构性减税,优化财政支出结构,继续加大对“三农”、就业、社会保障、教育、医疗、节能减排、自主创新、先进装备制造业、服务业、中小企业、重大改革等方面的支持力度,加大对低收入家庭的补贴和救助力度。实施积极的财政政策,要注意准确把握政策导向,按照产业结构优化升级和优胜劣汰的要求,着重缓解和消除发展的瓶颈制约,切实淘汰落后生产能力和加快产品更新换代,增强自主创新能力和产业竞争力。重点提到要保持资本市场和房地产市场的稳定健康发展,发挥房地产行业在扩大内需中的作用。 　　2、巩固和发展农业农村经济好形势,保障农产品有效供给、促进农民持续增收。 　　要更加重视农业、农村、农民工作,千方百计确保农业特别是粮食安全不出问题,要把提高农民收入、夯实农业基础作为扩大内需的重要内容。高度重视粮食生产和主要农产品供给,千方百计调动农民种粮、地方政府抓粮的积极性,及时采取调控和引导措施,确保粮食和其他主要农产品生产稳定、市场稳定。大幅度增加对“三农”投入,保证各级财政对农业投入增长幅度高于经常性收入增长幅度,大幅度增加国家对农村基础设施建设和社会事业发展的投入,大幅度提高政府土地出让收益、耕地占用税新增收入用于农业的比例,大幅度增加对中西部地区农村公益性建设项目的投入。要完整、准确、严格贯彻党的十七届三中全会精神,农村现有土地承包关系要保持稳定并长久不变,在依法、自愿、有偿流转土地承包经营权的过程中,不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益。要高度重视农民工就业和促进农民增收出现的新情况,最大限度拓展农村劳动力就业渠道和农村内部增收空间。 　　3、加快发展方式转变,推进经济结构战略性调整。 　　虽然我国面临着保增长的繁重任务,但加快发展方式转变、推进经济结构战略性调整的大方向不能