长江世家策划报告11.doc

长江世家策划报告 一、长江世家所面对的营销环境 1、长江世家的优势资源 2、项目竞争对手分析 3、项目区位分析 二、长江世家的定位 1、目标客户群定位 2、产品定位 3、销售价格定位 4、推广主题定位 三、长江世家营销策略 1、卖点整合策略 2、项目推广策略 3、品牌整合策略 四、媒体的整合策略 五、长江世家的价格策略 1、定价的基本原则 2、价格策略的执行部份 3、付款方式建议 一、长江世家所面对的营销环境 1、长江世家的优势资源 长江世家位于汉南区长江堤边，两面环湖，地处版块的生活居住区内，具有良好的自然资源优势。 从当地政府的规划来看，此地块属于生活区定位。整个汉南分别为两在版块，大型生活区域、大工业区域。整个生活版块大部份为普通居住区，没有厂房、没有喧闹，有的是安全、安静的生活，环境比较适合居住，而且建于江边既能享受新区建设所带来的欣欣向荣，又可以享受本区域独特的江景资源，其生态居住价值远远高于城市中心的钢筋水泥森林。 从区域文化氛围来看，现为早期江景开发，能够成为区域性代表性的“非豪宅”，从而吸引一大批追求住豪宅非毫宅价格栖息地。 居住价值分析 效益 成本 江景区 开发区核心区域边缘居住效益（珍惜的区位价值） 新区的建设+两面江景+汉南新兴居住区非豪宅区域+宁静的纯居住区域 增加交通和生活成本 区域内缺乏现代生活的居住氛围 中心区 城市中心核心区域（珍惜的商业区位价值） 近距离的享有城市的配套，为健康和生命的活力所付出的成本 当城市配套起来之后的人流、车流增加带来的噪音、喧嚣成本 据分析得知：娱乐、体闲、消费、购物不能满足中高端的消费者的日常所需，因此，在商业上本区存在一定的缺口。 2、项目竞争对手分析 ⑴区内房地产市场现状 从房地产的宏观发展环境来看，汉南区处于起步阶段。土地的稀缺，使汉南在2005年后成为众投资商追捧的对象。 A、汉南区土地利用的规划 根据汉南区“九五”计划及2010年远景目标纲要，规划期内将加大纱帽规划区基础设施、交通项目、支柱产业、优势行业的建设用地，同时兼顾其他场、乡、镇的建设用地。按照武汉市“两规”编制中心下达的建设控制指标并结合汉南区实际情况，规划期汉洪高速公路等10项重点项目建设，用地规模达103.1公顷。在2000年以后加快“一区二园”建设。?1、汉南经济开发区：位于汉南区纱帽街的北部，邻近武汉经济开发区，跨长江与东湖技术开发区相邻，现有用地面积401公顷。规划建成以汽车制造、生物工程、IT产业为支柱，集科研、科技、机电、生物、医药、港口、仓储、物流、商住、商贸一体化的开发区。?2、湘口工业园：位于武汉市汉南区汉南农场西南部北端。距武汉市区约80公里。现有用地面积92．5公顷。主要以电源、生物医药产业为主。园区规划依托现有的工业基础，积极发展高新技术产业，吸纳外向型工业企业，重点发展机电、生物医药、装饰建材等产业。3、邓南农产品加工园：位于武汉市汉南区邓南镇，距武汉市中心55公里。? 周边拥有十万亩甜玉米、瓜果、蔬菜基地，发展农产品加工业具有得天独厚的自然优势。规划发展重点是保鲜食品加工、食品加工、农副产品加工、饮品加工、农业综合开发。现状用地规模约39．0公顷。?4、汉南区场、乡、镇的土地利用。《关于下达土地利用总体规划主要控制指标的通知》(武土字〔1999〕037号)中，汉南区至规划期2010年建设占用耕地控制指标为430公顷。汉南区结合全区各场、乡、镇的经济发展和土地利用现状，将占用耕地指标作了分解：纱帽镇属武汉市卫星城镇、汉南区政府所在地，规划期全镇(含城镇规划区内占用乌金农场土地)非农业建设占用耕地指标为255．3公顷(其中乌金农场212．9公顷)；大嘴乡用于村镇建设及兴修大纱公路占地26．3公顷；东城烷农场用于集镇规划建设及沿纱荆公路两旁发展工业居住区占用耕地指标18．8公顷；邓家口镇占用耕地23．4公顷；其建设主要途径是拆村并村、退基还耕。银莲溯农场发展养猪业，兴建变电站及场部中心区住宅建设占地指标为22．1公顷；汉南农场占地34．3公顷，主要是发展工业区及修建并扩宽公路用地，其住宅区主要是内部挖潜，规划多层住宅；水洪乡占地33．5公顷，主要用于长江干堤外居民搬迁规划建设用地。 B、2005年市场供给基本情况 1、P（2006）001号地块，位于汉南区纱帽街纱帽正街，规划净用地面积为6553.79平方米（以实测面积为准），规划用地性质为商住用地,建筑面积不超过13500.0平方米，容积率不超过2.0，土地使用权出让年限为70年。成交价格为160万，土地使用权人武汉飞鸿房地产开发有限公司。 2、P（2006）002号地块，位于汉南区纱帽街陡埠堤角，规划总用地面积为55295.0平方米（以实测面积为准），规划