(房地产影响因素分析4.docxVIP

中文摘要经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。最后，回顾了我国近年房地产宏观调控措施及其实施的效果，进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。关键词：房地产价格：房地产需求；房地产供给；房地产金融；1．1问题的提出1．引言1998年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布8年以来。我国房地产业飞速发展，旧的体制已经打破，新的机制逐步建立，市场体系趋于完善，住房消费形成新的消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。1998年以来，城镇住宅与房地产业投资占GDP的比重由1997年的不足6％，增加到7％—7．8％，每年拉动GDP增长l％以上，2003年GDP9．3％的增长率中的1．8％是房地产行业贡献的o。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持了20％左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。但是需要看到的是，近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房地产价格上涨迅速。国家统计局有关统计数据显示，2002年年初全国商品房平均价格为2226元，平方米，而到了年底则上升至2291元，平方米，比上一年增长2．9％，2003年，全国房价继续保持增长势头，达到2379元，平方米，增长3．8％，2004年全国房地产价格更是一路飙升，短短半年内全国商品房平均售价已经升至270l元，平方米，比2003年上涨了13．5％。2004年40个大中城市中有20个城市商品住宅平均价格增幅超过15％，其中无锡、苏州、青岛、厦门等8个城市超过20％。居高不下的房价已经演变为万众瞩目的经济问题和社会问题，也引发了人们对我国房地产业是否存在泡沫的置疑和争论。而住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房。直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理。加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。房地产价格问题不仅关系到国民经济的持续健康发展，更关系到人民的切身利益和社会的稳定，党和国家对此高度重视，也使得对影响房价变动的原因的研究具有重要的理论和现实意义。1．2研究的目的和意义作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格是引导房地产消费和投资的风向标。房地产不同于一般的消费品，它不仅提供居住的功能，带来出租收益，发生价值增值，而且对人的行为有重要的影响。古语云，人无恒产便无恒心，有恒产，进而有恒心，行为稳定，社会也因此而安定，而这里的恒产主要是指以房产为核心的家庭财富，可见住房对于促进社会的和谐与进步具有十分重要的意义，确保大多数人买得起合适的住房是一个文明社会的责任。如何做到既使人们买得起房，又能促进房地产业的健康发展似乎是一个两难的命题，应该看到，适当的制度安排既能够增加社会福利，同时又不危害经济增长。由于房地产具有消费和投资的双重功能，购买住房不仅是一种消费行为，也是一种投资行为，房地产价格具有不同于一般商品价格的显著特征，其变动规律和一般商品有很大的不同。房价的形成及变化是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。本文研究的目的在于系统地分析引起房价变动的因素，进而分析各因素与房价变动的数量关系。解释这些原因和可能导致的后果对于因地制宜地制定对策措旌具有重要意义，也能够为我国城市房地产制度的进一步改善和加强房地产宏观调控、促进房地产业持续健康发展提供更加坚实