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第三期房地产税收业务培训班 税收业务问题答疑 【问题一】问：开发项目有若干个单位工程，都已经达到可以销售或预售的程度，而配套设施、公共配套等未完工，而结转收入、成本时，其开发产品成本单价如何确定？ 答：（1）关于收入的确认：①营业税计税收入的确认：《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。②企业所得税计税收入的确认：国税函【2010】201号文规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。国税发【2009】31号文件第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。③土地增值税计税收入的确认：国税函〔2010〕220号文件规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 第二，关于配套设施问题。因为配套设施、公共配套等未完工，无法准确归集分配各个开发项目的“开发成本---公共配套费”，也就无法准确结转各个项目的销售成本。按照国税发【2009】31号文件第三十二条第（二）项规定，“公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件”。 但是，根据国税发[2009]91号文件第二十一条、二十四条规定，在进行土地增值税清算时，公共配套设施费不得预提。实际上，如果开发项目中只有单个工程完工，但相关基础设施、公共配套设施没有完工，说明整个开发项目也没有完工，不能进行土地增值税清算，除非是整体转让未竣工结算的开发项目，但扣除项目必须是实际发生的，也不能预提。 【问题二】问：我公司甲方供材处理是这样的：施工现场按实际用量现进，不超存积压。（1）甲方指定材料品牌由材料供应商送货到施工地点，由施工方点验查收，出具签收条；（2）供货商根据签收条，按施工承建方单位名称开具发票提供给甲方（开发商），由甲方支付材料款并与乙方进行转账结算。甲方通知乙方（施工方）开具收到甲供料款收据，视拨付工程款；甲方把材料发票转给乙方理账，双方交换记账依据进行理账。工程竣工验收结算，乙方按工程结算全价，开具建筑工程发票。上述甲乙双方理账所需发票均妥善解决。 甲方会计分录：借：预付账款——乙方（施工单位）甲供料款 贷：应付账款——材料供应商 乙方会计分录：借：工程施工——某工程（甲供材料款） 贷：预收账款——甲方（开发商）拨材料款 请问以上处理当否？ 答：以上处理办法不是很妥当。 （1）贵公司的情况属于甲方以乙方的名义购进材料，再交付给乙方使用。从会计处理和发票开具上看，供货商的材料发票是开具给乙方的，而材料款是由甲方支付的；乙方在向甲方开具发票时，是按照全部工程款包括材料款开具的。这样，甲乙双方都存在着票款不对应的问题。 （2）按照1998年3月1日实施的《建筑法》第二十五条的规定，“按照合同约定，建筑材料、建筑构配件和设备由工程承包单位采购的，发包单位不得指定承包单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定生产厂、供应商。” 从贵公司的实际运作情况看，不属于完整意义上的甲供材。对此，可以按照以下办法处理： 第一，甲乙双方在合同中明确规定由乙方提供材料，同时规定工程所用材料的规格、型号、质量标准等，但不能指定供货厂商。 第二，供货厂商将材料送到工地时，由乙方点收，甲方和监理方可以查验。供货方将供货发票开具给乙方，乙方据此作账。借记“原材料”等科目，贷记“应付账款——某供货商”科目。使用材料时，借记“工程施工”科目，贷记“原材料”等科目。材料款由乙方与供货商结算，支付材料款时，借记“应付账款——某供货商”科目，贷记“银行存款”科目。 第二，乙方按照工程全部款项包括材料款向甲方开具建筑安装业发