精选课件房地产金融课件第四章.ppt

第四章 可调利率抵押贷款 一、可调利率抵押贷款产生的背景 一、可调利率抵押贷款产生的背景 （一）防范通货膨胀风险的需要 贷款人的风险：（1）当通货膨胀时引起市场利率下降，导致损失；（2）市场利率 降低时承受提前还款的损失。 借款人的风险：市场利率降低时，。因提前还款的障碍或提前还款的罚金所承受的风险。 一、可调利率抵押贷款产生的背景 （二）防范短存长贷引起的利率风险 ?当市场利率上涨时短期存款利率上升而固定利率抵押贷款利率不变，贷款机构的利差和收益将变小甚至出现不可避免的损失。 ?如果短期存款利率下降，借款人都倾向于提前还款，贷款机构同样不能得到相应的收益，这就是所谓的提前还款的风险。 ?通货膨胀时，贷款机构如果靠提高存款利率来吸收资金，会因贷款利率不能相应向上调整而加大银行的经营成本，使得资产收益下降。 一、可调利率抵押贷款产生的背景 （三）防范短存长贷的资金风险 在通货膨胀时期，当银行存款利率相对对于通货膨胀率偏低的时候，或者银行存款利率明显低于其他投资项目收益的时候，银行存款额就有可能大幅度下降。 一、可调利率抵押贷款产生的背景 设计可变利率抵押贷款的目的： ①要使这些更复杂的抵押工具能得到市场的认可，符合市场需求和被借款人普遍接受。 ②要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的灵活性，以缓解贷款人所面临的流动性风险和资金成本问题。 二、随价调整抵押贷款 （一）基本原理 随价调整抵押贷款（price level adjusted mortgage PLAM）是借款人按照事先约定利率确定先期月还款额，在约定的一定时间后（如1年），根据某种市场价格指数（如消费价格指数）对贷款余额进行调整，并依据新的贷款余额计算每月分期还款额。 二、随价调整抵押贷款 二、随价调整抵押贷款 二、随价调整抵押贷款 （二）在防范通货膨胀风险中的作用 由于通货膨胀因素的存在，固定利率抵押贷款存在着月付款额倾斜效应。月付款额倾斜效应是指由于通货膨胀的存在，使固定利率抵押贷款的月还款额虽然在名义值上每期相等，但按物价水平调整后的实际值却呈现出前期还款额较高，以后逐期递减的倾斜状态。 二、随价调整抵押贷款 二、随价调整抵押贷款 贷款机构对通货膨胀的预期，提高了借款人前期还款的数额，加重了借款人当前的债务负担，其直接后果是使许多潜在的借款人不得不减少对住房的当前消费。 在这种贷款方式下，抵押贷款利率会对预期通货膨胀率迅速做出反应，并体现在月还款额的提高上，而借款人名义收入增长对预期通货膨胀率的反应则是逐渐体现的，于是通货膨胀水平越高，前期实际还款压力越大。 二、随价调整抵押贷款 随价调整抵押贷可以较好地解决月还款额倾斜的问题。同时由于降低了前期月还款金额，减轻了借款人的还款负担，对贷款机构拓展业务领域，提高抵押贷款的有效需求具有积极意义。 二、随价调整抵押贷款 （三）随价调整抵押贷款的不足 1.随价调整抵押贷款是根据物价指数调整贷款利率，但由于物价指数反应的是全社会在一定时期内物价的总体水平，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。 贷款余额上涨过快，会导致借款人丧失还款能力，其连锁反应则是银行呆账坏账增多 （三）随价调整抵押贷款的不足 2. 随价调整抵押贷款的目的是每月还款额能够与借款人的收入有效匹配，降低贷款初期的每月还款额，有效降低通货膨胀引发的倾斜效应。但是，这种方式真正有效的前提是，借款人收入水平也随物价指数同步上升。 （三）随价调整抵押贷款的不足 3.贷款价格指数化存在着不准确性和滞后效应。物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的换句话说，物价指数是过去收集的数据，反映的是历史情况，但这种历史价格并不一定能够代表未来价格的变动。 （三）随价调整抵押贷款的不足 4.金融机构的抵押贷款大多来自于居民的短期存款，贷款人如果要保证有稳定的利差，当贷款随物价水平的变化而调整时，就必须设法使存款利息也根据物价指数进行调整。 5.随价调整抵押贷款方式仅考虑了对通货膨胀因素的调整，但纯粹的利率变动所造成的风险仍然由于贷款机构承担。 三、可变利率抵押贷款 （一）可变利率抵押贷款概述 可变利率抵押贷款（adjustable rate mortgage, ARM），是根据市场利率指数，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的抵押贷款种类。 在美国抵押贷款市场上有：1975年推出的可变利率抵押贷款方式（Variable-rate Mortgage, VRM）；1980年推出的重议利率抵押贷款（Renegotiable-rate Mortgage, RRM） ；1981年推出的可变利率抵押贷款（Adjustable-rate Mortg