03第三章-固定利率抵押贷款讲稿.ppt

Edited by 龙胜平　孙斌艺 高 等 教 育 出 版 社 第三章　固定利率抵押贷款 华东师范大学东方房地产学院 龙胜平　孙斌艺 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 一、抵押贷款资金的供求关系 贷款利率在资金市场上表现为资金的价格，这一价格的高低，在市场经济国家里，除了受社会平均利润率和国家政策影响以外，主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 从抵押贷款的供给一方来看，供给量的多少决定于贷款人所愿意接受的利率水平。从理论上讲，抵押资金的供应总量是贷款人的资金成本、发放管理贷款的成本和坏帐违约损失三者的函数。当然，如果是固定利率，它还是日后利率变动所引发的潜在损失的函数。 而从贷款的需求这一方来看，抵押贷款资金的需求实际上是由全社会房地产投资的需求所决定的，房地产投资需求情况又取决于其它社会经济因素。因此抵押贷款的需求又是一种引致需求。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 二、影响抵押贷款利率的因素 预期的真实利率 预期的通货膨胀率 贷款风险 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 贷款风险 住宅抵押贷款的风险主要有以下四类： 第—类是坏帐风险(default risk) 第二类是利率风险(interest risk) 第三类是提前付款风险(prepayment risk) 第四类是其他风险。如贷款或投资的流动性(liquidity)或市场可售性(marketability) * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 三、抵押贷款利率的确定 抵押贷款利率受到以下因素的影响： 预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。 它们之间的相互关系可以用如下公式表示： I＝r＋p＋f * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第一节　抵押贷款利率的确定—综述 公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的真实利率r，贷款利率中必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险补偿p以补偿他们所承担的各种风险。R、p、f三者之和就是贷款利率I。如果贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 一、早期的抵押贷款模式 早期的住宅抵押贷款，一般要求借款人支付相当大的首期付款额。 贷款比率一般不超过房价的50％，贷款年限长短不一，但是最长不得超过5年。 贷款期内，借款人只付息，不还款。 贷款到期之后，根据当时的经济情况，在新的利率水平下重新订立贷款合同。 只是在贷款续期时，可能因为借款人个人储蓄的增加，续期贷款总额得以降低。因此，这类贷款是通过人们的储蓄来清偿贷款本金的。 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 二、等额本金偿还的抵押贷款(CAM) 每月还款额由两部分组成：一部分是清偿的本金，它等于将贷款总额按月均摊，可以根据如下公式计算： * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 表3.1　每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式） （1） 月 数 （2） 当月贷款 余额 （3） 利息 （12%÷12） （4） 每月偿还 本金 （3）＋（4） 每月付款 额 （2）－（4） 月未贷款 余额 1 2 3 4 . . . 360 100　000 99　722.22 99　444.44 99　166.66 . . . 277.78 000 997.22 994.44 991.67 . . . 2.78 277.78 277.78 277.78 277.78 . . . 277.78 277.78 275.00 272.22 269.44 . . . 280.56 99　722.22 99　444.44 99　166.66 98　888.88 . . . 0 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 图3.1　贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还） 年份 月付款 30年 0 年份 余额 30年 0 100 000 1277.78 * Edited by 龙胜平　孙斌艺 * 第二节　固定利率抵押贷款模式的演变 三、等额本息的抵押贷款 最为普遍的房地产抵押贷款就是所谓等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage，简称CPM)。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。 * Edited by 龙胜