郑州市经开区市场调研报告.pptx

郑州市经开区市场调研报告目 录part1时政热点SHIZHENG REDIAN1时政热点政策解读9.14 ——国务院：房地产项目资本金比例下调5%政策：9月14日，国务院下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，《通知》表示，为了进一步解决当前重大民生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，国务院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持20%不变，其他项目由30%调整为25%。点评：房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。对于此次调整，保障房和普通商品住房的资本金要求未变,这和此类企业已经在享受优惠政策有关。其他项目资本金比例下调,反映了政策层面较大的呵护,能促使房企在企业和项目注册过程中享受成本节约的利好,刺激房企积极拿地,进而带动其他企业的投资信心,部分高端项目可能会面临最大的利好。 本次受益的“其他项目”实际上主要是中高端项目。这些项目户型一般在120平方米以上，销售均价超过城市房产均价两倍的水平，同时项目的地段优势、装修等都是非普通住房类型。此外，“其他项目”中也包括办公楼和商业营业用房等商业地产。策释放后，鼓励了此类房地产企业去库存，回笼资金。调低房地产资本金的要求，某种程度上会使得房企可用资金开始增加，在一定程度上等于“解放”了房企内部的一部分资金。加上前期去库存回笼资金，本次资本金管制放松，可以鼓励这部分房地产企业积极地拿地和投资，对于房地产企业后续积极补库存、维持供求平衡等都有积极的意义。1时政热点政策解读9.21 ——住建部：全面推行公积金异地贷款，月还款与收入比上限60%政策：9月21日，建部发布通知：提高实际贷款额度，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。另外，全面推行异地贷款业务，缴存职工在缴存地以外地区购房，可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。点评：客观来看，这项政策并无“新意”，整体来说是将之前的提议和很多城市已经推行的做法，再度明确一下并统筹到全国范围。 “意义”主要在于：推进公积金异地贷款对于激活房地产市场、保证公积金缴存者利益都有益处。从市场角度说，能够异地贷款后，流动人才可以在一二线城市享有较高的公积金缴存待遇，而选择在三四线城市买房，减轻购房压力。这有助于地方房地产业发展。从个人利益说，公积金虽然由个人和单位共同分摊缴存，但本质上属于个人财产。过去由于不能异地贷款，在原工作地缴存的公积金，会因工作调动等原因而变成“死账”，使个人和原单位都蒙受损失。虽然对于工作调动者缺乏统计，但在人员流动趋于频繁的情况下，可以判断，这笔钱数额巨大。巨额公积金沉睡，没有异地贷款机制正是原因之一。就此而言，推进公积金异地贷款，还有矫正机制偏差、盘活存量资金之效。 但是，能否收到实效仍然可虞，一方面，公积金异地贷款必须建立在公积金异地缴存互认，并开展了相关贷款业务的基础上。另一方面，公积金贷款目前能享受到历史最高水平的利率优惠政策，这实际上形成了利益空间。1时政热点政策解读9.30 ——央行：非限购城市首套房商贷首付比不低于25%政策：9月30日下午，央行与中国银行业监督管理委员会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》要求，为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，经国务院同意，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。点评：此次央行再次“救市”，对于一线城市仍然需要三成的首付比例，因此影响不大，但对于二、三、四线城市刚需性需求有一定的刺激。 对于不限购的城市来说，下调首付比例直接降低了购房者的购房压力，降低购房门槛，加之商业银行贷款利率处于历史最低，促使购房者能够在按揭成本下降、首付成本下降的前提下积极入世，进而也降低了对公积金贷款的依赖程度。 当然新政的影响毕竟是有限的，从去年的930房地产新政，今年的330新政以及之后的多次降息降准，对于楼市的反映都不是很大，也表明当前经济压力巨大，而房地产对经济的拉动作用却在持续下滑。经济目标保7，虽然二季度GDP增速达到了7.0%，但也不过是勉强保7，而房地产投资增速还在持续下滑。这种情况下即使政府喊话、救市，房地产行业发生转折已是既定事实，供求关系发生转折是毋庸置疑的，整体供大于的状况会持续下去，而抓住这个时期去库存才是正道。part2土地供求TUDI GONGQIU 1土地供求土地供应8-9月份，经开区共供应土地约85.35亩。区域公告日期用地面积(亩)容积率绿化率