(通惠河项目初步分析报告.docVIP

通惠河项目初步分析报告 （阶段性报告） 北京银工房地产开发有限公司 2005年11月7日 项目简介和项目背景 项目区位分析 项目周边市场分析 项目市场定位 北京市近期房地产形势判断 项目现形状况分析 项目操作可行性分析 项目经济测算 项目资金运作分析 结论 附件 第一部分、项目简介和项目背景 项目简介 项目用地位于北京市朝阳区建国门外大街赛特大厦以南、通惠河以北、西临高级人民法院。该土地用途为居住用地。该地块总用地面积29102平方米，由建设用地、代征道路用地两部分组成，其中建设用地10096平方米，代征道路用地19006平方米。项目建筑面积63300平方米，其中地上建筑面积43500平方米，地下面积19800平方米。地上面积住宅33500平方米，商业10000平方米。地下面积地下车库15800平方米，人防设备用房4000平方米。容积率4.3。 项目背景 本项目地块是项目所有方于2001年连同项目公司一起收购的，现项目公司为北京通惠房地产开发有限责任公司。该项目公司成立于1999年12月3日，注册资金5550万元。 土地方收购项目公司后，一直没有充足的资金进行房地产开发，项目公司一直在调整规划，一直在努力提高项目容积率。在2003年项目公司重新与北京市国土资源和房屋管理局重新签定了《国有土地使用权出让合同》。目前，项目已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。 项目公司于2004年交纳完毕了土地出让金和土地滞纳金，共计4300万元。 由于土地方自身没钱进行开发，土地方提出了三种解决方式：一是借钱开发；二是与其他公司合作开发；三是项目整体转让。现土地方比较倾向于项目整体转让，转让价格为楼面地价5500元/平米，土地方负责拆迁，达到七通一平状态。 第二部分、项目区位分析 项目位置图 项目四至 项目区位分析 地块现状 地块为北京市朝阳区建外砖场胡同54号院危改用地，地块内为平房大杂院。居民为砖厂职工，下岗多年。现场19006平方米的代征地已完成拆迁，现正在进行道路施工。剩余10096平方米用地正待拆迁。用地北侧的天鸿二期用地正在拆迁，地块内居民也盼望着尽早拆迁。 地块SWOT分析 地块优势 地块交通便利，随着通惠河边高速路的完工，地块周边的交通情况大为改善，驾车可直达二环、三环、京通快速路，且不堵车；地块离建国门地铁站非常近，可享受便利的轨道交通。地块紧临北京市最重要的大街——长安街，为高档社区，周边商务配套、市政配套齐全。地块位于东二环边，土地稀缺，土地升值潜力巨大。 地块劣势 地块占地面积小，形不成大社区，致使小区内配套有所欠缺。地块紧邻在建道路，未来道路噪音会对居住产生一定影响。项目容积率较高，会降低居住的舒适性。 威胁 长安街以南有大片平房正待拆迁改造，随着通惠河边道路改造的完成，未来周边土地供应量有所增加，会对项目产生一定的威胁。在销售速度 销售价格上产生一定影响。 机会 作为扼守交通未来主干道的本地块，有非常大的市场机会。首先，项目前期手续已经完成，可抢占市场机会直接运作。结合市政道路的完工，抢占制高点，赢得市场机会。 第三部分、项目周边市场分析 一、赛特商圈概述 1、赛特商圈优势明显 位置极为优越，赛特商圈，以东方瑞景及赛特饭店、赛特大厦、赛特广场、赛特购物中心为核心、西部边界可至北京站街，东部紧邻CBD，北部至日坛北路，南部到通惠河。 交通便利，乘复-八线及内环地铁均可到达，从建国门地铁站至东方瑞景、赛特饭店或赛特购物中心只需几分钟。另外公交车1路、4路、9路、43路、52路、57路、908路等多路公交车均可到达。 配套设施齐全，非常成熟，周边饭店、商场、银行、写字楼均已建成。如赛特购物中心、友谊商店、贵友大厦长富宫饭店、国际大厦、北京国际俱乐部饭店、凯莱大酒店、古观象台等知名建筑及中国银行、交通银行、建设银行、工商银行、汇丰银行、南洋银行等中外银行。 国际化程度高，有许多外国人及国际上有名的公司在该区落户如：麦当劳、肯得鸡、比萨饼等著名餐饮公司聚集此区，著名的三里屯酒吧一条街，汇集世界各地商人、游客。美国总统布什访华时，就曾指定下榻在赛特地区的北京国际俱乐部饭店，证明赛特、建国门地区已经具有相当高的国际化知名度。其北部是使馆区，约有52个国家的大使馆。 客户的档次高，建国门地区是北京有名的富人区，一提起赛特或建国门，人们就意识到，该区聚集了一大批商人、白领、外企员工、赛特商圈内的写字楼里有很多国内外的大公司，对本区公寓投资是一个巨大的支撑。 教育水平高，赛特商圈