长沙藏珑月湖项目提案2110246069报告.ppt

Contents 知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］ 地块东侧为浏阳风光带，对岸即为景色秀美的月湖公园。 地块价值解析之一：收藏浏阳河“醉”美一湾 地块价值解析之二：无上顺风顺水之境 地块价值解析之三：全生态围城 项目SWOT综合分析 项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。 让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。 Contents 长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡 长沙市商品房价格现况与走势预期 开福区房地产供需现况与未来走势 大盘上量，开福“井喷” 在把握板块大势的前提下，聚焦我们项目地块所处的格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的开福区四方坪板块，研究其发展历史与地产格局，剖析其失败与成功的经典案例，同时从营销全城的角度去关注区域板块之争，从而发现机会、雕琢项目的精魂，预谋全城，毕其功于一役！ Contents 解读四方坪：魅力不足/难当大道的成熟居住板块 定位困局一：四方坪的定位瓶颈？ 综合分析以上3个经典案例，似乎表现出一个瓶颈：即四方坪板块开发高尚住宅进入了一个“困局”? 水木轩、如果·爱似乎都秉承了经济适用的理念，以及投资概念的延续和传承。左岸春天的“叫好不叫座”让人不禁忧思重重，高尚住宅何以立于“四方”？ 宜居型的定位固然可取，但面对我们地块的种种先天绝版优势，舍弃品牌打造的机会，秉承四季美景的定位之选，有让人颇有割舍不下的扼腕之感。 四方坪板块隔河相望便是金鹰城板块，曾经轰动全城的高尚社区经典之作圣爵菲斯和今日携月湖王者归来般的藏珑，形成了金鹰板块的浩然之势，更让四方坪板块颇有“内忧外患”之感。 让我们直面金鹰板块的逼压，从而综合分析“内忧外患”，“一石二鸟”的解决这两大定位困局。 聚焦金鹰板块：全城会聚的格调板块 金鹰板块典型案例研究1：圣爵菲斯 金鹰板块典型案例研究2 ：美林水郡 金鹰板块典型案例研究3 ：紫晶城 定位困局二：金鹰板块的虎视眈眈 综合分析以上3个经典案例，金鹰城板块产品理念丰富而夺人眼球，在一个生活配套并不完整的区域，形成了一个全城瞩目的高尚居住板块。 四方坪板块在金鹰城面前似乎印象灰暗和陈旧许多，尽管配套更为完整、人居氛围更为浓厚，但在居住印象上却陷入了一个挥之不去的“灰色”困局。 金鹰城板块在竞争格局上形成了对于四方坪板块凌空觊觎的逼压之势。其“金色”印象因为月湖的辉映似乎更为璀璨夺目。藏珑携月湖的高调亮相更是成为了星城2007年初轰动全城的标杆案例。 四方坪 VS.金鹰大势图 面对以上两大定位困局，如何从实效营销的角度，跳出前狼后虎的追击和围堵？ 基本原则设定： 一、避免平庸和眼光短浅的低调定位，陷入四方坪鱼龙混杂的低层次竞争之中。 二、绝非曲高和寡、拔苗助长的超前定位，“大拇指掰胳膊肘”的孤芳自赏。 Contents 君悦香邸在城北板块以新河三角洲的“未来”概念，以自由女神像为推广印象的高调入市，打破了“南帝北丐”的窠臼，定位上完全突破了内外困局。 在客户定位上，与知富阶层惺惺相惜；在格调上，营造出一种新都市不可逾越的巅峰品味，价格上却非高不可攀。产品定位合理精准。 回观君悦香邸的定位与推盘之路，整个营销大势仿佛一部“叫好叫座”的好莱坞大片。 “君悦”启示录： 借势跳出板块做项目 同样位于开福区的滨江·君悦香邸成功跳出了旧有板块的印象局限，以磅礴恢宏的气势，“振臂一呼、应者云集”地出现在消费者面前，品牌价值、利润空间、销售势头都高屋建瓴地纳入囊中。 君悦案例值得我们审慎借鉴和学习。 由此看来，海洋明珠花园项目欲成就功业，必须借浏阳河之势，跳出四方坪印象，自成一体！ Contents 如何自成一体，开宗立派？ 隔河遥相呼应的月湖·藏珑以“为这个城市树立领袖”的王者气象，咄咄逼人。 我们需要思考： 一、月湖·藏珑欲一统天下的意图已是司马昭之心路人皆知，我们的定位必须正视和直面藏珑的逼压。 二、在景观资源气势目前稍逊一筹、项目规模差异悬殊的前提下，需要我们力图“四两拨千斤”，与藏珑分庭抗礼，继而形成一种 “竞合”的局面。 直面非常标杆：“卧湖”的藏珑 剖析：藏珑国际滨湖社区 学习藏珑，谋而后动，欲求后来居上之势本项目的定位调性：跃于标杆之上 发挥项目核心水景资源优势，塑造经典水景楼盘，利用产品开发模式的创新与客群的差异，形成与藏珑的分庭抗礼之势！ 研究专题：把脉星城水景盘开发模式打造独有的“海