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中国目前房价水平及调控分析 　　摘 要：一直以来，房价问题都是政府乃至全社会关心的焦点问题。自2003年开始，我国房价开始快速上涨，国家从2004年起连续出台一系列调控政策，但效果并不明显。2013年2月20日国务院常务会议上又确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条”，以进一步减少投机，稳定房价。房价问题不仅仅是经济问题，其背后受政治体制、传统观念等多种因素的影响。本文就当前我国房地产市场现状及房价上涨的原因进行简要分析，并对一些中央调控房价的政策提出一些自己的观点和建议。 　　关键词：房地产市场；房价；调控政策 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.11.82 文章编号：1672-3309（2013）11-179-02 　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。目前在我国，随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分，购买房地产是一种重要的投资方式。在老百姓眼中，房产已经由生活必需品转变为一种以增值盈利为目的的投资商品。中国房地产市场也随着时间的流逝，不断进行着改革与发展。 　　在改革开放之前，我国长期实行的是计划经济，与此相应的土地及住房的使用制度也是计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式，土地和住房不允许出让、转让，所以也就没有所谓的买卖价格。但随着改革开放的推进，从1982年开始，在北京、上海、抚顺、成都等城市，相继开展了土地商品属性的探索，开始对工业、商业等用地收取土地使用费。1987年11月，国务院批准确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。同年深圳市规划国土局以公开招标形式出让了几宗国有土地使用权。随后，1988年，我国对《宪法》和《土地管理法》进行先后修改，将原来的“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式转让土地”，修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地，土地使用权可以依照法律的规定转让”。 此次修改在法律法规层面恢复了中国国有土地资产商品属性的同时，也标志着土地管理开始步入了商品化的轨道。自此，形成了有偿、有限期、有流动的新型土地使用制度，国有土地使用权与所有权相分离，土地可以作为商品在土地市场中交易。 　　而住宅作为房地产的最为重要的组成部分之一，也经历了从生活必需品向成为老百姓的重要财产的转变，逐渐显现出它的经济属性，因此住房问题日益突出。政府也随之积极采取一系列措施进行住房体制的改革。从实行多渠道、多元化投资，加快住宅建设，各区县局和大型企事业单位陆续组建住宅建设办公室和房产开发公司，解决住房困难问题到推行公积金制度，推进了住房商品化，到推出已购公有住房上市政策，全面放开存量住房市场，再到成立房产交易中心，推行住房分配货币化。这些改革推动房地产大量开发投资的同时也为房地产市场拓展了消费群体，从此住房从计划分配福利品变成一种商品，房地产市场也逐渐形成与发展。 　　然而我国房地产市场的发展并不是一帆风顺的。由于多种因素的影响，近些年来房价迅速飙升，但房地产开发投资却极为繁荣。2000年以来，商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数，上海、杭州平均房价自2003年以来更是连续三年上涨超过15%以上。老百姓收入增长的幅度已远远赶不上房价上升的幅度。很多年轻人把拥有一套自己的住房看成毕生奋斗的目标，住房对很多人来说已然成为一种昂贵的奢侈品。 　　房价之所以不断上涨，其原因有很多。第一，在我国土地属于国有，土地供给由土地划拨和土地出让的规模决定，近年来房地产用地的有限供给，使得土地供给小于房地产不断扩大的土地需求。第二，房地产因其区域性特点，不具备地区间流动性，住房无法由低价地区运输到高价地区进行交易，使得房地产供给缺乏弹性。第三，近年我国城市化进程持续快速发展，大量农村人口迁移到城市打工，新增的城市人口以及原有城市人口自然增长扩大了住房需求。第四，随着我国计划生育政策的实施和生活观念的改变，现代社会主要以小户家庭为主，在一定程度上扩大了住房需求。第五，对房价的上涨预期不但使得住房需求增加也使房地产投资投机需求日益旺盛，目前住房消费存在严重的投机需求，囤积房源、恶意炒作等行为。从根本上说，房价是由房地产供给和需求决定的。 　　房价的飙升，会直接影响居民的当期消费，对社会稳定会造成很大的负面影响。其中，最重要的原因是它具有很强的财富转移效应。这种效应导致了贫富差距、城乡差距、地区间差距进一步加大，而房地产投资过热会在一定程度上导致通货膨胀，这些后果严重破坏了经济和社会的健康稳定发展。 　　在这种房