06年南京精裝修单身公寓项目户型及装修分析.doc

南京精装修单身公寓项目户型及装修分析 分析之前首先看几个市调结果—— □■4月18日，位于新街口程阁老巷的城开国际·约瑟夫公寓正式开盘，该项目为精装修单身公寓，均价11800元，当日即销售150余套； □■4月22日，龙江地区的新城市·摩尔特区精装修小户型公开认购，7000元左右的销售均价使得其得以热销，当日即认购登记意向客户110余位； □■河西原奥体韵动汇项目经重新包装以新锐国际推出后，价格有所下调，近期获得不错的销售业绩。 由上面几个例子可以看出，南京精装修小户型项目在房地产宏观调控政策打压下显露出相当强的生存能力，主要由于小户型低总价、小面积、租住灵活（投资）、免除装修烦恼等优势。 而正是这些有利因素，在今后南京房地产市场上，小户型项目还将陆续大量推出，如：长发丹凤街项目、宏图上福园、润花园小户型等。 红山小学项目单身公寓部分为了能在今后的精装修小户型竞争中处于优势地位，遂我们对市面上销售较好的同类产品进行了市场调研，并将从装修价格与配置、装修风格、装修合同与维修责任等方面进行描述、比较、分析，给与优良解决方案。 一、装修档次分析 精装修房是开发商在毛坯房的基础上，通过集团化采购方式进行的整体批量装修交付给消费者，而装修的档次及配置则是消费者购买该类房产的一大重点考虑方面，也是本项目须重点考虑的方面。 1、装修配置 目前市场上提供的精装修标准大概可以分为两种： 第一种，提包入住形式。即开发商在交付的同时即提供给业主居住所需要的一切必要条件，使得业主只需要携带自身衣物及个人用品。 此类精装修项目适用于可以通过酒店管理公司进行整体包租，以每年固定回报率反馈业主的适宜投资又适宜居住的项目。但同时给消费者带来的风险也是有的，即管理公司的资质与水准，是否可以将项目操作的优秀，获得能够回报业主同时又能拥有利润的水平，这对开发商和管理公司来说都具有较大考验。 在此次市调过程中发现，目前只有位于河西奥体板块的紫鑫国际公寓属于该类项目。此项目聘请了专业酒店管理公司进行精装修房的销售与包租，该项目提供了全面的装修配置，完全是以酒店的标准进行，因此装修报价也较高，约1300元/㎡，处于同类型最高。 以下为其装修清单： 户内装修标准及设备交付标准 A、天花： 起居室——轻钢龙骨石膏板吊顶； 卫生间——轻钢龙骨铝扣板吊顶 B：地面： 起居室、卧室——复合地板； 卫生间——地砖 C、墙面： 起居室——乳胶漆； 卫生间——墙砖或钢化玻璃 D、装修配套： 卫生间配备淋浴房或浴缸、洗面台、坐便器 E、家具电器配置： 卧室配置——床、床上用品、床头灯、台灯、窗帘等 厅室配置——沙发、茶几 电器配置——电视机、电冰箱、空调、热水器、电磁炉、排气扇 第二种，硬装修形式。此种装修所不同的在于交付时仅提供主要装修，如地面、墙面、顶棚、开关插座等，同时厨卫提供全装修（含橱柜、灶具、油烟机、坐便器、台盆、银镜等）。 在精装修市场刚刚起步的时候，其受到不少消费者的质疑，主要在于个性化难以通过一体化的批量装修进行体现。而硬装修形式的出现正好解决了此问题，因为个性化可以通过消费者对软装修的自身设计来体现。同时硬装修的批量化采购材料，为消费者节省部分支出，还为其省心省力。因此获得消费者的追捧。 下面例举两个典型硬装修项目交付标准： 装修部位 居易时代——交房标准 嘉业国际——交房标准 厨房 墙面 对应橱柜部分为墙砖（金陀、新中源、来威），其余为环保乳胶漆（多乐士、立邦、来威） 优质釉面砖 顶棚 PVC扣板吊顶，附筒灯或吸顶灯 乳胶漆（ICI、多乐士、立邦） 地面 防滑地砖（金陀、罗丹、新中源） 复合地板（圣象、生活家、邦迪、大自然） 水龙头 单枪冷热（樱花、美加华、九牧王） 冷热水龙头（美标、航标、贝朗、TOTO） 橱柜 下橱柜、吊柜 高档橱柜配人造石台面 灶具 镶入式灶具（樱花、樱奇、申花） —— 抽油烟机 —— 海尔、方太、华帝、帅康 洗涤盆 镶入式洗涤盆 高档不锈钢 卫生间 墙面 内室面砖贴至吊顶处（金陀、罗丹、新中源） 优质墙砖 地面 防滑地砖（金陀、罗丹、新中源） 优质防滑砖 顶棚 PVC扣板吊顶，附筒灯或吸顶灯 高档铝合金喷塑扣板吊顶 坐便器 虹吸式坐便器（和成、乐家、美标） 美标、航标、贝朗、TOTO坐便器 洗面盆 —— 美标、航标、贝朗、TOTO洗面盆 水龙头 单枪冷热（樱花、美加华、九牧王） —— 淋浴喷头 单把淋浴喷头（樱花、美加华、九牧王） —— 柱盆 安装到位 —— 淋浴房 —— 钢化玻璃推拉门淋浴房 居室 顶棚 —— 局部吊顶，乳胶漆（ICI、多乐士、立邦） 隔断系统 —— 客厅与卧室可移动隔断系统 墙面 环保乳胶漆（多乐士、立邦、来威） 乳胶漆（ICI、多乐士、立邦）