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金世纪城市数码广场招商策略书 目 录： 第一部分：招商策略第二部分：招商进度中的比例分配第三部分：招商付款方式第四部分：经济分析第五部分：招商费用预算第六部分：卖场商品结构定位第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分：广告宣传策略第九部分：开业庆典（需个案） 第一部分：招商策略招商策略： 立足南市区、面向昆明、走向全省 以昆明为重点，在确保昆明地区招商工作全面、顺利开展的同时，主管招商部门安排出10％的招商力量，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想的情况下，在保证昆明地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地（及全国）招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配 在招商的前期阶段，招商的比例计划为：昆明地区招商占60％左右；外地招商占20％左右；全国招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。 其中：昆明地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商、全国招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如10％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：招商付款方式 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签订租约合同期为10年。 首期租金就一次性交纳5年。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体租金递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间A类商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签订租约合同期为10年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间A类商铺位置的机会。 二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、一次性交纳3年的租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签订租约合同期为10年。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签订租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。 三、分析（以均价4元计算）：第6年租金收入：26000*365*4*1.05＝3985.8万元；第6年半年租金：3985.8/2＝1992.9万元；五年的贷款利息：1.9929亿元*0.07＝1395万元；五年租金9折损失租金：1.9929*0.1＝1992.9万元；租五送半年的收益：1.9929亿元－1992万元＝1.7937亿元；租五送一年的收益：1.9929亿元－3985.8万元＝1.5943亿元；‘租五送一’比‘租五打9折’多损失：?1992万元；‘租五送半年’与‘租五打9折’持平；从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月和一次性交纳5年租金打9折对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折多损失近两千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前融资还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。 注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：???? 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利。上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的。同时，根据‘现金是王’的原则，运用对