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郑州市高层住宅整体市场分析 2006年的高层市场繁荣。，郑州市场上出现的一些新盘大多以高层为主，尤其是在市中心比如建筑面积超过万平方米的长城康桥华城、方圆创世郑州国贸中心。此外，长城康桥花园、四月天、名门世家、发展东郡、滨水带·圣菲城、美景天城、富田·太阳城、金色港湾王座点式高层、达观369、帝湖王府、仟禧37°、顺驰·中央特区、中义·阿卡迪亚、海逸名门鑫苑·国际城市花园等项目都有高层推出今天，高层，高层住宅——这一象征着城市化进程的， 2005年，郑州的高层住宅共成交套、万平方米（％为高层、42.％为小高层），同比增加30.％，延续了2002年以来的高速增长态势；市场份额为％，同比增加8.39个百分点，延续了年以来的持续增长态势；成交均价为元／平方米，其中高层为元／平方米，小高层为元／平方米，增幅比去年同期增加个百分点，彻底扭转了年以来高层价格停滞不前甚至下滑的态势。物业价格同比都有上升，由于高层的供应量大幅上涨，而多层产品供应减少等原因，高层的价格上涨速度比多层较为缓慢。 从以上图表可以很清楚地看出大套系户型占比有走低的趋势。 80-120平方米的小户型占比逐年上升；单套120-160㎡的面积最受欢迎。  由以上图表可以很清楚的分析出2005年的户型结构特征： 三房是主流户型，占总体的40.25％，其次为四房、两房。 五房、六房单位所占比例微乎其微。 05年三房三厅的销售出现了一定比例，说明消费者对住房的多功能性及舒 适度地要求有了进一步的提升。 公寓型一房住宅所占比例不容忽视。特别是05年下半年以来市场上涌现出大批量的小户型高层公寓，如：名门盛世、如果·爱、都市A座、米兰阳光等纯小户型项目，还有郑州国贸中心、长城康桥华城、鑫苑中央花园、建业置地广场等综合性社区的大体量公寓项目，再加上一些多层公寓项目，如此大规模的小户型住宅集中放量，在目前的市场上消化有一定的难度。 四、高层住宅购房人群集合特征分析 从上表看出： 2005年的高层、小高层住宅购房人群中，大部分为外地人士，占52.68％； 各地方人群购房平均单套面积相差不大，省内市外人士购房平均面积略低。 从单价上讲，郑州市内人群购房单价略低，省外购房人群购房单价最高。 境外人士在郑州购房主要是高层物业，且均价及面积都较高。 从调查中我们不难看到高层的购买人群及有高层住宅购买意愿的购房者以中青年人士为主，业主多为30~40岁年龄段购买高层住宅的消费群普遍受过高等教育，大专以上学历占的比重较高。单从供给上讲，随着城市土地的日益稀缺，高层住宅主导今后楼市应该是不容置疑的。但从需求上看，高层住宅能否主导市场则还有诸多因素限制。对高层住宅存有偏见，一定程度地患有“恐高症”。多层住宅的房价比小高层的贵，小高层的比高层贵购房者缺乏高层体验。对于许多购房者来说，以前从未住过高层，因而根本就不了解高层住宅的全新生活，全新要在一定范围内普及需要一个时间过程。高层住宅自身“硬伤”。 由于建筑形式自身的限制高层住宅的得 房率不高，主要体现在电梯和设备及公共大堂占用面积较大，使每户的公用面积公摊较多，购房者觉得不合算高层物业管理费比一般多层住宅的物业费贵，按目前的物业收费标准，多层是0.~0.8元/平方米，而高层都要0.~1.5元/平方米，再加上各种设备的维修费，高层住户的日常支出比多层高出不少。时间跨度很大销售时间延长对于开发商而言，将高层住宅的得房率拼命提高未必就是对产品负责。由于设有宽敞的接待大堂，每个楼层大量的公共面积，这些其实都是从业主舒适度来设计的，安全、私密、尊贵。采用剪力墙和外保温等先进技术，将购房者关心的得房率大大提高。高层住宅优异的品质是其房价高的一个重要原因。精良的建筑材料高层建筑的硬件和配套标准高于多层住宅，因此抗震性能强，防灾系数比较高对于高收费意味着高服务。通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦通过合理的布局，体现住宅区整体规划的空间尺度，并充分发挥和创造景观效应，扎扎实实地从产品入手，减少分摊面积，提高电梯、停车位等设施的配置标准，改善套型结构，做好小区的绿化景观等等，以此来赢得购房者的青睐。视野开阔，景观系数佳，通风采光好，噪音和空气污染比较少高层住宅作为一种流行和趋势，在郑州楼市才刚刚开始趋少、趋贵者购房理性回归郑州高层的黄金时代已为时不远。同时，如何弱化高层住宅的高成本劣势，如何进一步创新高层住宅产品、使其进一步精品化、实用化，将会成为年高层住宅营销的一大看点年的高层市场繁荣。，郑州市场上出现的一些新盘大多以高层为主，尤其是在市中心比如建筑面积超过万平方米的长城康桥华城、方圆创世郑州国贸中心。此外，长城康桥花园、四月天、名门世家、发展东郡、滨水带·圣菲城、美景天城、富田·太阳城、金色港湾王座点式高层、达观369、帝湖王府、仟禧37°、顺驰·中央