《项目策划提纲.docVIP

袁总： 你好。经双方协商修改后的合同的电子文件，我们公司已查收，谢谢。近日，我们也收到另一家资深策公司的相关工作函件（如下），请贵公司对照比较相关策划工作，是否能为我们提供如下相关详细内容及服务项目？ 项目前期总体策划 第一章 项目可行分析 第一节 项目投资营销的具体内容 1、项目土地性质调查 ●地理位置 ●地质地貌状况 ●土地面积及其红线图 ●七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ●地块周边的建筑物 ●绿化景观 ●自然景观 ●历史人文景观 ●环境污染状况 3、地块交通条件调查 ●地块周边的市政路网及其公交通现状、远景规划 ●项目对外水、陆、空交通状况 ●地块周边市政道进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 ●购物场所 ●文化教育 ●医疗 ●金融服务 ●娱乐餐饮运动 ●生活服务 ●游乐休憩设施 ●周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ●历史人文区位影响 第二节 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运作状况： ●国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占与比例及数量 ●中国房地产开发业景气指数 ●国家宏观金融政策 货币政策 利率 房地产按揭政策 ●固定资产投资总额 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 ●社会消费品零售总额 ●商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 ●中国城市房地产协作网络资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ●项目所在地的居民住宅形态及比重 ●政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ●政策关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ●短中期政策在项目所在地及项目地块周边的市政规划 ●项目资金与有利政策的结合办法及实施方案 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客房构成及购买实态分析 ●各种档次商品住宅客户分析 ●商品住宅客户购买行为分析 第三节 土地SWOT分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点 第四节 项目市场定位 1、类比竞争楼盘调研 ●类比竞争楼盘调研 ●项目户型结构详析 ●项目规划设计及销售资料 ●综合评判 2、项目定位 ●市场定位 区域定位 主力客户群定位 ●功能定位 ●建筑风格定位 第五节 项目价值分析 1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ●商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 选择可类比项目 确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中权重 分析可类比项目价值实现的各要素之特征 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ●类比可实现价值决定因素 类比土地价值：地段资源差异 ☉市政交通及直入交通的便利性的差异 ☉项目周边环境的差异，包括： 周边自然和绿化景观的差异 教育人文景观的差异 各种污染程度的差异 周边社区素质的差异 ☉周边市政配套便利性的差异 2) 项目可提升价值判断 ☉建筑风格和立面的设计、材质 ☉单体户型设计 ☉建筑空间布局和环艺设计 ☉小区配套和物业管理 ☉形象包装和营销策划 ☉发展商品牌和实力 3) 价值实现的经济因素 ☉经济因素 ☉策划因素 第六节 项目可实现的价值分析 1、类比楼盘分析与评价 2、项目价值类比分析 第七节 项目定价模拟 1、均价的确定 2、项目中具体单位的定价模拟 第八节 项目投入产出分析 项目经济技术指标模拟 ☉项目总体经济技术指标 ☉首期经济技术指标 2、项目首期成本模拟 ☉成本模拟表及其说明 3、项目收益部分模拟 ☉销售收入模拟 1）销售均价假设 根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收的模拟 2）销售收入模拟表 ☉利润模拟及说明 1）模拟说明 2) 利润模拟表 ☉敏感性分析 1) 可变成本变动时对利润的影响 销售价格变动时对利润的影响 第九节 投资风险分析及其规避方式提示 1、项目风险性评价 ☉价值提升及其实现的风险性 项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值 项目形象包装和营销推广是否成功 2、资金运用的风险性 ☉减少资本占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 ☉对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握， 以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼。 3、经济政策风险 ☉国际国内宏观经济形势的变化 ☉国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设 第十节 开发节奏建议 影响项目开发节奏的基本因素 ☉政策法规因素 ☉地块状况因素 ☉发展商操作水平因素 ☉资金投放量及资金回收要求 ☉销售策略、销售政策及价格控制因素 ☉市场供求因素 ☉上市时间要求 项目开