西寧市场机会分析及项目初选报告815.docxVIP

西宁市场机会分析及项目初选报告前言：西宁市场调研情况说明及主要结论2013年7月22日我部门获取西宁城洽会招商资料，招商资料共提供了55宗房地产开发相关项目，我部门初选8个项目，西宁本地开发商帮选5个项目，发展计划部和营销策划部组织4人调研小组于7月27日至7月29日开展了为期3天的实地调研。调研方式包括基础资料网调、政府人员访谈、城洽会调研、代表项目实地调研和电话调研，地块实地踏勘、西宁本地开发商成本相关调研等。基于以上调研，主要得出以下结论。1、从城市整体来看，西宁的经济总量和经济活跃程度相对较弱，属于四线经济水平城市，对周边市县辐射吸引能力较强，城市人居住房面积偏低，因此本地和外地刚性置业需求以及本地改善性需求存在一定空间，但城市整体房地产供大于求，尤其是海湖新区和城东板块，城西需求可能大于供给。西宁城市发展以东西方向为主要轴线，目前发展现状城中、城西发展最好，进而城西再向西发展的海湖新区发展也不错，其次是城东，最后是城北城南；商务比较集中的区域为城中、城西板块范围内东西方向主干道路西关大街、五四大街、昆仑西路沿线；商业以西门-大十字商业中心和城西商业巷商业中心为主，海湖新区作为新兴区域人气稍嫌不足，形成商业商务氛围尚需时间。3、从城市发展板块和商业商务传统商圈考虑，初步确定重点跟进项目为海湖路批发市场项目（城西）、科协项目（城西）、水井巷项目（城中）。另有西宁开发商强力推荐项目和规划局推荐项目，均不符合城市发展重点方向，简单汇报供公司取舍，建议初次进入城市仍以城市重点发展区域为主。1、西宁城市宏观环境分析1.1自然地理环境西宁是青海省省会，是全省政治、经济、文化、教育、科教、交通和通讯中心，地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，城市形态呈“十字型”带状，海拔为除海东市乐都区外最低的城市。1.1.1区位西宁地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，统属祁连山系，黄河支流湟水河自西向东贯穿市区。西宁距离兰州200公里，距离西安850公里。全市7665平方公里。图1.1 西宁区位图1.1.2行政区划西宁市辖四区三县，辖城东、城中（原城南区并入城中区）、城西、城北四个区，大通、湟中、湟源三个县。以及正在建设的西宁（国家级）经济技术开发区和城南新区、海湖新区。全市7665平方公里，市区350平方公里。1.1.3人口西宁是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市，常住人口为222.80万人（青海省总人口562万），主城区人口为129.86万。西宁是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存，市内居住汉、藏、回、蒙古、撒拉、满及土等众多民族。1.1.4交通1、西宁市外部交通西宁火车站是青藏铁路的起点，兰青铁路的终点。目前火车站正在改造之中，计划2014年完成，改造后的新西宁站将是现在西宁站规模的6倍.兰新高速铁路专线预计2015年开通，拟经过西宁（兰新高速铁路自兰州西站引出，途径青海省西宁、甘肃省张掖、酒泉、嘉峪关、新疆维吾尔自治区哈密、吐鲁番，引入乌鲁木齐站，线路横跨新疆、甘肃、青海三省区，全长1776公里，青海境内268公里，线路为Ⅰ级双线，设计时速为350公里/小时）西宁机场是青海省唯一的二级机场，也是青藏高原上重要的空中交通枢纽，已通航全国各主要城市。经由西宁高速公路有兰西高速、西塔高速、京藏高速。2、西宁市内部交通西宁城市呈“十字型”的带状结构，十字中心的主城区路网采用方格网布置形式，城区道路系统由四条东西干路、十一条南北干路（由于地形限制，南北干路仅长江路——南川东路贯穿城中区和城南区，其他南北干路仅在本区中通行，所谓十一条南北干路基本仅在城中、城西和城东区范围内）、一条环路，并辅以次干路和支路组成，路网骨架为“四横十一纵一环”。图1.2：西宁市内部交通示意图1.1.5资源情况矿产资源西宁有着丰富的自然资源，包括植物、畜牧（牦牛产量占全国一半）、盐湖、石油天然气、金属和非金属等。旅游资源西宁气候宜人，是消夏避暑胜地，有“中国夏都”之称。西宁市内旅游景点有塔尔寺、东关清真大寺、北禅寺历、西宁植物园和动物园、虎台遗址公园。周边景点有青海湖（距离西宁159公里），坎布拉国家地质公园（距离西宁131公里）。高等院校西宁市区有青海师范大学、青海大学、青海民族大学等高校。1.2 西宁宏观经济分析1.2.1相关经济发展指标十几年来随着西部大开发战略的推进，西宁经济社会发展成效巨大，城乡居民收入快速增长，居民生活质量明显提高，近几年来西宁GDP增长率保持在15%左右，经济总量GDP占全省的比重为45%左右。三次产业结构比为3.66：51.64:44.70，以第二、三产业为主。表1.1：西宁的经济发展情况年份GDP(亿元）GDP增长率社会消费品总额（亿元）人均可支配收入（元）固定资产投资（亿元）固定资产投资增长率房地产投资（亿元）房地产投资增长率200