2011年鄭州高新区洼刘项目商业规划及定位报告.ppt

高新区洼刘项目商业规划及定位报告 高新区整体概述 高新区始建于1988年，是1991年国务院批准的国家级高新技术产业开发区。在国家科技部、省、市的领导和支持下，已成为我省改革开放的窗口，成为高新产业聚集的“中原硅谷”。经过20年的建设，郑州高新区已成为高新产业聚集的高地，形成电子信息等五大主导产业和软件服务外包等七大特色产业集群，创造了20个世界或全国第一，已成为自主创新的高地，有各类科技人才近4万人，科技人才密度位居河南之首。这为技术创新和产业发展提供了强大的人才支撑。 4大高校，7大特色产业群，20个全国第一，40000高科技人才云集高新区，打造“中原硅谷” 地理位置：项目位于郑州市科学大道以南，长椿路以东，石楠路以西，冬青街以北。规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。 项目面积：总建筑面积约140万平方米 项目定位：地标性城市综合体 项目规划：涵盖住宅、写字楼、商业、公寓 周边配套：教育，景观、娱乐、休闲、医疗等生活配套一应俱全。 双地铁交汇，黄金汇聚之地 规划中的地铁1号线和3号线交汇处地铁广场位于项目地块西北角。3号线是贯通郑州东西的主轴线，地铁1号线西起于郑州高新技术产业开发区，东止郑东新区龙子湖，途经西部老厂区、市政府办公区、火车站、二七商圈、省政府办公区、郑东新区CBD等。两条线路连接东西两城，使郑州东、中心城区，西区3个区域瞬间缩短空间距离，距离的消除，大大方面了东西两地的居民出行，令西区投资迅速加温。地铁节点的优势使得本项目具有强大的凝聚作用及辐射力。 68、72、315、B12等多条公交线路穿梭于此，链接郑州新老城区畅通无阻，未来发展潜力巨大。 市场定位与商业属性 它是升龙城又一城（大型高端品质社区）的一部分 它必然要承担本区域配套与服务的功能 它必然会影响所在区域的商业格局 它必须与升龙城又一城在整体定位上保持一致 它是升龙城又一城项目卖点与价值提升，分期开发的需要 区域消费支撑需求 区域消费支撑需求 区域消费支撑需求 整体定位及规划建议 规划原则 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 -F1 零售100% ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 F1 零售43%配套35% * 升龙又一城 郑州国家高新技术产业开发区，座落于美丽郑州的西北部，规划面积70平方公里，建成区面积30平方公里，总人口24万，是河南省、郑州市发展高新技术产业的核心区域。 与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越。 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 2009年3月，经国家科技部批准，与天津高新区、广州高新区和苏州高新区一起，成为首批启动国家创新型科技园区建设的高新区，开始向中国建设创新型国家的区域战略中枢迈进 。 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 CHAPTER 1 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 模式 生活日常消费模式 非全日制消费模式 层级 从常住人口看：30%的中高端社区，20%的中高端消费人口 从流动看：在高新区工作、商务的中高端人群 基数 50万规划人口 24万现实居住人口 人均可支配收入超过12000元 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 ShengLong Business 升龙又一城 商业规划案 从业态看 从消费需求看 从消费品级看 从消费趋势看 缺复合型商业 缺购物型商业 缺主题型商业 生活配套总量不足 娱乐休闲缺失 餐饮、商务总量不足 中高端商业缺失 潮流时尚商业缺失 特色概念商业缺失 休闲化商业匮乏 品质化商业缺失 娱乐化商业缺失 客群分类 消费需求 消费时间 消费满足目的地 居住非在职人群 生活必须消费 全日制 住所周边，中百、武商 居住在职人群 生活必须、目的性消费（餐饮、购物、社交） 生活必须：非工作时间； 目的性消费：全日制 主要集中在城区主要商圈；周边商业仅作为辅助； 区域内就职人群 社交和餐饮 工作时间 邻近大型商圈为主；周边商业为辅助 途径人群 社交、旅宿、餐饮 全日制 城区内主要商圈； 基本不在周边进行消费 外来目的性消费人群 社交、餐饮