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开发商违约 业主能拒缴物业费吗？ ——摘自“法眼看物业”第五十五期 历下区某小区马先生来电咨询：我是小区业主，我们小区提供物业服务的就是开发商本身，开发商违约逾期交房，我想问一下这种情况还需要缴纳物业费吗？ 济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：物业服务与房屋买卖是两个不同的法律关系，开发商在履行房地产买卖合同过程中存在违约行为，并不能构成业主迟交、拒交前期物业服务费的理由。当出售房屋的开发商与提供物业服务的企业是同一法人时，其与业主之间形成了两种截然不同的法律关系：签订房地产买卖合同时，其是开发商的身份，与购房者形成了房屋买卖的法律关系；房屋交付购房者使用后，购房者成为业主，其以物业服务企业的身份与业主形成物业服务法律关系。主体相同，身份不同，法律关系不同。 开发商违反房地产买卖合同的约定，业主可以根据房地产买卖合同的约定要求其履行义务并承担违约责任，但是，缴纳前期物业服务费是业主基于作为开发商的物业服务企业签订的物业服务合同或者临时管理规约等而应当承担的合同义务，只要物业服务企业在为业主提供物业服务的过程中没有违反法律法规的规定，也没有违反双方签订的物业服务合同的约定，业主就应当向物业服务企业缴纳物业服务费。 空置房屋的物业费谁承担 ——摘自“法眼看物业”第五十七期 历下区马先生来电咨询：我是小区业主，我家房屋办理了入住手续，但并未对房屋进行装修使用，未在小区居住过，请问：我还需要缴纳物业费吗？ 济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出大都是针对整个小区全体业主而支出的费用，不能针对某一业主进行个体区分，物业管理费用大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，几乎没有针对某一业主专门的服务费用。因此，业主的房屋没有进行装修使用，并不影响物业服务有限公司对包括此房屋在内的整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。部分房屋的空置并不能明显减少物业服务有限公司的工作量，即使有可能在某种程度上减少物业服务有限公司一定的工作量，但也不能按减少的工作量计算出应减少的物业管理费。所以，马先生应当缴纳物业管理费。 健身队早上扰民物业可否制止？ ——摘自“法眼看物业”第五十六期 历下区刘先生来电咨询：我们小区有一支老年健身队，每天早上6点就在小区楼下播放音乐健身，吵得我们无法入睡，请问我们能要求物业公司制止这种行为吗？ 济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成，可以看出物业管理公司的工作范围主要是对全体业主公共部分的管理、共用设施设备的维修。而业主之间最为常见的纠纷是相邻权纠纷，如正常通风、通行、采光、噪音等纠纷。业主常常将责任推向物业公司，要求物业公司赔偿损失或制止侵害等。但是物业公司对于业主的相邻权纠纷不一定负有法律责任。理由如下：1.受害业主与公司之间不存在房屋毗邻的情况；2.物业公司并非侵害业主权益的直接责任人。因此，受害业主不能以相邻为由要求物业公司承担管理职责。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊情境下而负有约定或者法定的义务时，物业公司才对业主之间的相邻权纠纷负有管理的职责。对于刘先生遇到的问题，物业公司可以进行劝说，但没有强行制止的权利。 房东与租客不交物业费谁担责？ ——摘自“法眼看物业”第五十四期 槐荫区马先生来电咨询：其公司是小区的物业管理服务公司。小区业主王某自收房后就将房屋出租给张某，此后就一直拖欠物业费，多次催交，王某拒绝交纳，理由是根据其与张某的约定，由张某负责交纳物业费，而张某则声称自己不是房屋的业主不应负责交纳物业费。请问，公司应当向谁主张物业费？” 济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：本案这种情况在现实中比较常见。租客不交物业费，房东又称物业费已约定由承租人交纳，两方互相推诿。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。 因此，物业公司为了保障及时收取物业费，在房东与租客互相推诿收费无门的情况下，可选择要求房东即业主承担物