濟南商住楼市场分析.docVIP

济南商住楼市场分析·文／山东中原市场研究部随着近几年的发展，商住楼在济南房地产市场上占据了一定的份额，近来商住小户型也在市场上相当走俏。商住楼设计上是住宅，但在建筑设计和功能配置上兼顾了商务办公的一些要求，作为市场的过渡产品，商住楼的市场供需情况如何？产品呈现哪些特点？发展前景如何呢？山东中原对济南的商住楼进行了详细的市场调研，并对此做了以下分析。 　　一、市场供应情况　　1、总体供应量及时间分布（见下表）　　主要商住楼一览表 项目位置 开发商 开盘日期 城市33 文化东路 山东三鼎房地产开发有限公司 2004.6 达盛鑫苑3号 历农庄1号 山东达盛集团 2003.4 大舜天成 山大路236号 济南大舜天成房地产公司 2003.9 东方丽景 二环东路与华龙路交界 济南高新技术产业开发有限 2003.5 东环国际广场 二环东路与华龙路交界 山东嘉恒房地产开发有限公司 2003.9 国华经典公寓 解放路37号 济南国华置业有限公司 2002.12 鸿苑·世纪开元 经十路大众日报东邻 山东鸿苑房地产 2002.3 华森大厦 文化东路 济南市华森置业有限公司 2003.1 华馨园 济大路7号 山东华鲁房地产 2001.5 济南数码港 山大路57号 舜华园建设发展有限公司 2002.7 燕东苑·点睛阁 济王路164号 山东建工集团 2003 金泰花园 山大新校北门东临 山东兴泰房地产开发公司 2002.3 历东花园 解放路112号 山东普利 2000.7 绿景嘉园D区 山大南路111号 济南东兴置业有限公司 2002.11 名士阁 少年路少年宫北临（2-19号） 济发集团 2002.12 泉星小区 温州城 济洛路132号 济南房地产发展集团总公司 2003.7 融基大厦 历城花园路 济南第二建筑工程总公司 2003.1 三箭·银苑 济南民生大街22号 三箭房地产 2000.12 三庆·汇文轩 经十路64号 三庆房地产 2002.11 天建名人时代 无影山东路38号 天建 房地产 2000.9 文东花园 文化东路24号 三东普利建设发展有限公司 2001.8 新龙汇龙轩 历城华龙路399号 济南市拆迁服务公司 2004.4 　　从2000年到2004年，济南共计有20多个商住楼入市（规模较小或者是更早入市的楼盘未统计）。建筑面积总计约为80多万平方米，总套数近5000套。　　2、不同时间的供应量从时间分布来看，近几年商住楼开发供应以2002年、2003年开盘项目较多，2003年是新增供应量最大的一年，而到了2004年上半年，开盘项目骤减，新增供应跌到近几年的低谷，差距非常之大。 　　各个年份开盘的楼盘名称如下: 点击看大图 3、不同区域的供应量　　从数据图表中可以明显的看出，济南市商住楼区域分布呈明显的不均匀分布状态，近70%的楼盘集中在东部区域，供应面积达到60多万平方米，占到总供应量的74%。其中大部分集中于以山大路、经十路、二环东路、花园路包围的中央科技商务区和传统的文化教育区内。该区域内山大路周边高科技产业企业林立，分布着以山东大学为代表的众多高等学府，花园路商业物流十分发达，该区域经济、人文环境优越，科技、商务、文化气息浓厚。其次是中部的城市中心区；再次是北部交通物流较为发达的区域和南部交通便捷、环境优美的地段。　　相对于东部来说，西北部商住楼数量较少，规划建筑面积不足10万平方米。这与该区域相对经济落后，高科技含量企业较少，人文环境较差有密切关系。但该区域内目前尚没有高等级写字楼，随着经十西路的改造，纬六路高架路桥的建成，新规划西部产业带的确定，相信该区域内商住楼市场的发展空间十分巨大。 　　二、价格分析　　1、?总体价格概况　　商住楼目前均价为5424元/平方米，最低的价格是新龙家园的3400元/平方米，最高的大舜天成达到8000元/平方米。近五成的楼盘其均价分布在4000~5000元/平方米之间，四成多的楼盘均价超过了5000元/平方米；仅有不到一成的楼盘均价低于4000元/平方米。由此可见，5000元/平方米左右的价格是商住楼的主力价格，目前商住楼的也是以这个价格为主要构成的供应。 　　2、?不同区域价格分析　　各区域均价差别较大，中部（主要指市中区）商住楼整体价格最高，达到6424元/平方米，这与该区域地价最高有直接关系；其次是南部区域，平均价格为5744元/平方米，这也是和南部土地资源匮乏，自然环境优美有较大的关系；东部均价最接近整体均价，这与东部楼盘数量多有关，北部均价较低，这与西北部楼盘整体均价较低相关。 　　三、销售情况分析　　1、?整体销售情况　　由于商住楼地域位置优越，楼体多为高层、小高层，配套较好、质量、使用功