正洋行2008年太原房地產调研分析.docVIP

正洋行2008年太原房地产调研分析 一、2008上半年太原房地产分析 1、总供应面积 据房地局统计的有关数据显示，2008年1-6月新批商品房预售面积109.76万㎡，同比增长了169.09%，其中住房新批预售面积99.18万㎡，同比上涨了203%。 据时代精奇市场部调研统计2007年太原市商品住宅年供应面积约320（包括上年累积的空置面积）余万㎡。2007年市场销售状况十分火爆，部分项目出现捂盘惜售情况，据调研发现，约有8%的项目有捂盘现象。由于市场销售状况好，部分开发商捂盘惜售，至2007年底，当年商品住宅存量面积约占到了当年供应面积的25%，存量面积约80余万㎡。 2008年上半年太原市新增商品住宅供应面积约364万㎡，加上07年存量面积。2008年上半年太原市房地产商品住宅规划总供应面积已达到444万㎡。 2、太原主要区域整体规划分析 不完全统计2008年上半年，太原市新增项目55个，其中新增商品住宅38个，城中村项目17个。 在上半年新增的的38个商品住宅项目中，取得五证手续齐全的新增在售项目12个，有个别项目正在形象展示和预约登记阶段，大多项目已经通过认购、预定等各种销售手段开始了实质的项目销售。 就以区域划分：小店区、迎泽区、杏花岭区、万柏林区、晋源区 小店区：小店区无疑是太原楼市近几年来的明星区域，在太原市府“南移西进”政策的影响下，该区近年来快速发展，太原市每年新增的楼盘中，有1/3的集中在该区。 对于小店区来说，其最大的优势在于土地存量------从南内环街以南到小店镇都属该区范畴，而其中南内环至南中环为该区核心地段，囊括亲贤街、长风街等热点区域。该区域范围广，可扩展性很强，而随着楼市开发的加快，相关配套也在逐步完善。 由于以上土地储量的特点，加之政府的“南移西进”政策影响使之开发商在取得土地时成本较高因此其房价会在现有基础上进一步提高。除了在售的汾河观景360、学府苑等项目外，预计将有太原恒大绿洲、御龙合生创展等多个高端项目将在2008年下半年销售，其中大多集中在南中环附近。 迎泽区：作为太原市的传统中心区域，迎泽区政府机构、商业中心、学校、医院云集，是配套成熟的老城区。但该区人口密度大、可利用土地少，新建楼盘大多是见缝插针，规模不大。由于该区域仍是目前太原市的中心城区，在工作、学习、生活方面的便利性仍使得该区域热力不减，故而其需求仍将保持增长态势。 杏花岭区：杏花岭区也是太原市的老城区，配套成熟。但其地理位置较迎泽区略差，因而其商品房售价也大都低于迎泽区。但相对来讲品牌地产进驻看好该区域，房价也会随之上升。 万柏林区：万柏林近年来的发展也受惠于政府“南移西进”的政策，在道路等配套设施逐步完善的情况下，该区域也越来越有魅力，尤其是滨河西路沿线。同小店区一样，万柏林区也将是2008年太原楼市的明星，其新增楼盘数仅次于小店区，而且以中高端楼盘为主。 晋源区：相对于其他区域，晋源区无疑是最不显眼的一个区域，由于其地理位置偏僻，配套也不成熟，故以城中村改造为主，是六个城区中房价最便宜的，适宜那些低成本置业者。 3、销售率分析： 据房地局统计显示，2008年1-6月份，太原市商品房登记销售面积为61.58万平方米，同比下降15%，其中预售面积59.55万平方米，现售面积2.03万平方米；商品住房登记销售面积48.6万平方米，同比下降了14.65%（以上数据不包含违规操作项目销售率）。 4、销售均价分析： 小店区、万柏林区以政府政策“南移西进”来拉动整个房地产市场价格。07年我市启动的21个城中村改造项目，这一契机使很多房地产开发商把目光转向了城乡结合地带，在一定程度上缓解了土地供求压力。由于小店区的特属性使得小店镇周边、晋源区城中村项目比比皆是，随之小店区、万柏林区在销售价格上较为接近。（如图一） 图一： 注：小店区价格包含周边的城中村改造大盘项目及小店镇项目，所以整体价格有所不及万柏林区。 5、产品面积配比分析： 各楼盘面积配比： 户型面积６０平米占６％ 户型面积６０－８０平米占２８％ 户型面积８０－１００平米占２５％ 户型面积１００－１２０平米占２４％ 户型面积１２０－１４０平米占１２％ 户型面积１４０平米以上占５％。 总结：接近８３％的户型配比集中在１２０平米的中小户型。 上述调查结果表明：从产品供应角度看，原因还在开发商身上，产品太单一，商品房的个性没有充分体现出来。对于客户来讲，从原来的冲动性消费慢慢趋于理性，对各楼盘的数据、分析甚至比置业顾问都专业。说明目前的产品还仅仅处于只能满足一般居住需求。要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有鲜明的个性。随着外地品牌开发公司的进入我市，新的理念、新的设计使这一现象得到改变。如：小店区，太原恒大绿洲的以大湖为景观核心的院落组团，融合欧洲法国、意大