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房地产市场 房地产市场的概念:以房地产作为交易对象进行交易所发生的经济关系的总和。 交易主体——动机：自用、投资、投机 房地产市场的特征: 1、房地产市场的地方性或局部性或区域性 2、房地产市场的不充分性 3、房地产市场的专业性 4、房地产市场的政策影响性大 5、房地产市场价格难以确定性 6、房地产市场交易形式的多样性 7、房地产市场交易的程序性 接待——登记——调查——议价——估价——报批——收费——统计——发证 8、房地产市场的层次性 9、房地产市场的开放性：指资金开放性 房地产市场需求概念：主观意愿+支付能力 房地产市场需求特点： 地域性2、多样性3、层次性4、与城市的住房制度有很大的关系 房地产市场需求的主要影响因素： 1、国民经济发展状况 2、城市人口数量与结构 3、消费者收入和消费结构 4、房地产本身的价格 5、消费者预期 6、国家有关经济政策 7、替代品 8、房产租金高低 9、拆迁被动需求 10、人民币升值 11、投资因素等等 房地产市场供给概念：租售愿望+供应能力 住房供应体系： 商品房 限价房——中等收入住房困难家庭 经济适用房——低收入住房困难家庭 经济租赁房——夹心层人群 廉租房——最低收入住房困难家庭 房地产市场供给特点：1、土地供给刚性和一级市场垄断性 2、房地产供给的滞后性和风险性3、房地产供给的时期性 房地产市场供给的主要影响因素：1、土地供给数量和地价 2、建筑材料供应能力和建筑能力3、房地产的市场价格 4、房地产开发商对未来价格的预期5、国家有关政策 宏观调控：1、实现供求总量的均衡2、实现供求结构的均衡 3、合理解决中低收入居民住房困难问题的需要 房地产经济周期：房地产经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程 房地产经济波动描述： 观点一：复苏、繁荣、衰退、萧条 观点二：景气、不景气 ***观点三：不动产供求失衡、市场趋于活跃、繁荣、紧缩、萧条 我国通货膨胀周期与房地产周期之间的关系： 特征：通货膨胀波动较为平稳 通货膨胀波动滞后于房地产经济波动，且通货膨胀周期要更长 原因：政府的宏观经济政策在其中起了相当大的作用 房地产企业组织资源及其管理 房地产企业的概念：集土地、资本、人力、物力、企业家才能等生产要素，创造利润，承担 风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、物业管理、租赁、房地产抵押以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济 活动在内的经济组织。 房地产企业的特点： 1、房地产流通领域的非生产性经济组织 业务运作具有商业企业的特征 业务内容体现服务行业的特色 经营方式具有租赁企业的特点 2、资金密集型的综合性经济组织 3、以房地产项目为单位的经营管理型企业 4、以实现某种经济效益为目的的经济组织 房地产企业的分类：根据企业经营活动与房地产生产、流通、消费各个环节的相关程度 ——生产环节 （1）房地产开发公司（2）地产开发公司（3）住宅建设公司（4）房屋拆迁公司 ——流通环节 （1）房产经营公司（2）地产经营公司（3）房产信托公司（4）房地产顾问公司 （5）房地产评估公司 ——消费环节 （1）房地产经营管理公司（2）房屋修建公司（3）物业管理公司（4）室内装饰公司 （5）景观开发公司 根据房地产企业经营特点进行分类 （1）房地产专营企业（2）房地产兼营企业（3）房地产项目型企业 房地产企业文化的形成因素： 外部因素有：世界性文化因素；民族传统文化因素；社会生产力状况； 内部因素有：企业领导层因素；企业员工因素。 企业组织结构的有效性: （1）企业所处的行业 （2）企业经营的范围 （3）企业的规模 （4）经营活动的技术类型和技术水平（5）企业的经营战略（6）企业的经营环境 房地产企业组织结构设计基本原则: 目标适应原则2、分工协作原则3、统一指挥原则4、权责一致原则5、机构精简原则 6、管理跨度适宜原则7、集权与分权相结合原则8、均衡性原则9、弹性原则 第三章 房地产企业经营管理 战术目标的内容：市场定位 产品结构 价格策略 广告策略 营销策略 房地产经营战略目标制定的原则: ⑴目标的关键性原则 ⑵目标的可行性原则 ⑶目标的定量化原则 ⑷目标的一致性原则 ⑸目标的激励性原则 ⑹目标的